Copropriété. Vendeur/acquéreur: qui paie quoi ?

Une question récurrente en matière de copropriété est la répartition des frais relatifs à la copropriété entre vendeur et acquéreur. Nous faisons ici un point sur la répartitions des frais.

Appels de fonds courant (provisions pour charges de copropriété).

La règle est simple: c’est le copropriétaire au moment de l’appel de fonds qui est redevable de l’appel au syndic. Généralement le notaire propose cependant un paiement au prorata entre vendeur et acquéreur, cela se fait lors de la signature effective.

Ainsi un acquéreur qui achète alors que le trimestre est entamé d'un mois remboursera son vendeur de deux mois.

Travaux

C'est la personne qui est propriétaire à la date où le paiement est exigé qui devra régler l'appel de fonds pour travaux, même si les travaux n'ont pas commencé. pour travaux sont à payer par celui qui est copropriétaire au moment de la date d’exigibilité des fonds noté dans le procès verbal. Le syndic de toute façon c'est simple: il ne connait au lieu de la loi que le copropriétaire à l'instant T. C’est pour cela que les dates d’appels de fonds doivent être votés en Assemblée Générale et sont exigibles indépendamment du démarrage et de l’avancement des travaux.

Cependant il existe souvent des accords prévus lors de la vente entre vendeur et acquéreur. Si les travaux sont votés avant la vente, il peut être prévu que le vendeur rembourse l’acquéreur.

La clause habituelle prévue dans les compromis préparés par les notaires est la suivante: lorsque des travaux sont votés avant le compromis, les travaux sont à la charge du vendeur.

Lorsque les travaux sont votés entre le compromis et l’acte de vente les travaux ne seront pas supportés par le vendeur si ce dernier donne son pouvoir au futur acquéreur pour le remplacer à l’Assemblée Générale de copropriété.

Régularisation des charges de copropriété

Pour rappel cela correspond l'ajustement annuel du montant des provisions versées par les copropriétaires en fonction des dépenses réelles de l'année écoulée.

Que ce soit une bonne ou une mauvaise surprise elle est à la charge (ou au bénéfice) du copropriétaire en place à la date de la régularisation (c’est à dire lors de l’approbation des comptes en Assemblée Générale).

Y compris si elle résulte d’une surconsommation d’eau du vendeur: soyez vigilants ! Pensez au moment de la vente à relever le compteur d'eau pour un éventuel accord entre les parties qui ne regarde pas le syndic !

Si vous achetez donc le 1er mars 2025, que les comptes de votre copropriété sont au 31 décembre 2024, que votre AG a lieu le 30 juin, vous payerez l'intégralité de la régularisation de charge et de la consommation d'eau de l'année 2024.

Une convention dans l'acte notarié peut prévoir une autre disposition mais cela n'est pas opposable à la copropriété. De sorte que le copropriétaire devra payer la copropriété avant de récupérer les fonds auprès de son vendeur.

Cette règle est assez ancienne puisqu'elle date de la loi SRU de 2004 (article 6-2 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967)

Honoraires du syndic pour l’état daté

Il s’agit de la transmission des éléments pour la réalisation de la vente au notaire.

Ces honoraires sont à la charge du vendeur.

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