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Trois fenêtres Marseillais: le juste prix de la gestion de ces copropriétés

Le fameux trois-fenêtres-Marseillais dont nous parlons beaucoup sur ce blog est cet immeuble type du centre ville de 4 étages, 7 mètres de long sur la rue, 15 mètres de profondeur… (voir l’article de Pascal Rebuffel expert immobilier)




Dans les arrondissements centraux on ne voit quasiment que lui. Il n’a jamais d’ascenseur, pas de chauffage collectif et encore moins de gardien. Dans ses charges annuelles on trouve, l’assurance, l’eau, l’électricité et le ménage (et encore pas toujours).


Longtemps les syndics se sont contentés de payer ces quelques factures dans l’année et rares étaient les copropriétés qui engageaient de gros travaux.


Après la prise de conscience suivant le drame de la rue d’Aubagne les choses ont changé.

Petit à petit des nouveaux arrivants avec plus de pouvoir d'achat et avec une volonté de travaux investissent ces immeubles vieillissants.


Auparavant les syndics facturaient 900 euros TTC à l’année la gestion de ces copropriétés. Les prix sont montés à 1.200 euros, 1.500 euros puis 1.800 euros. Aujourd’hui notre cabinet est monté à un tarif de base de 2.400,00 euros TTC annuel.


On va alors crier au syndic voleur … 2.400 euros alors que le budget de ces immeubles hors syndic est en général de l’ordre 3.000 euros. Ses honoraires représentent alors la moitié des charges pour un tarif moyen de 480,00 euros du lot alors que la moyenne Marseillaise est plutôt de 180 euros…


Il faut arrêter de raisonner au nombre de lots sur des petites copropriétés pour baser un tarif. Comment avons-nous pu proposer pendant des années des tarifs à 1.200 euros par an ? Avec tout le respect que nous avons pour les sociétés de ménage c’est moins que ce qu’elles ne facturent pour nettoyer la cage d’escalier tous les 15 jours pendant 30 minutes.

Sans être méprisant les missions et la responsabilité qui pèse sur le syndic est toute autre : il doit être pro actif et a une responsabilité pénale en cas d’accident résultant de sa gestion.


Le syndic :

  • Doit être joignable toute la journée

  • Renseigner à tout moment les copropriétaires (principalement sur des questions comptables),

  • Proposer au moins une visite annuelle,

  • Appeler les charges tous les trimestres,

  • Conseiller sur la réglementation,

  • Obtenir des devis pour les prestations,

  • Saisir et payer les factures,

  • Ouvrir un compte bancaire par immeuble et le gérer (faire les rapprochements bancaires tous les mois)

  • Préparer les comptes annuels,

  • Convoquer l’Assemblée Générale,

  • Tenir l’Assemblée Générale (elle peut durer aussi longtemps que les copropriétaires soient 3 ou 30…),

  • Exploiter les décisions d'Assemblée Générale,

  • S’assurer en responsabilité civile pro et payer une caisse de garantie,

  • Renégocier les contrats,

  • Gérer les urgences (et si il y a des intempéries il aura autant de toitures que de copropriétés à réparer)

  • Gérer des problèmes de voisinage

  • Et je termine par la tâche la plus importante: répondre aux nombreuses sollicitation par mails

  • Et bien plus … et chaque année nous avons de nouvelles exigences, désormais il va falloir proposer des plans pluriannuels de travaux, des DPE, etc…

… et ici on ne parle que du courant, pas de la gestion des gros travaux qui feront l’objet d’une rémunération complémentaire.


Combien d'immeubles de ce type peut gérer raisonnablement un gestionnaire de copropriété pour faire un travail de qualité ?


Des confrères chef d’entreprises Marseillais interrogés s’accordent sur le chiffre de soixante.


Cela veut dire que sur une semaine de 35 heures, un gestionnaire pourra s’occuper en moyenne 30 minutes toutes les 2 semaines d’une copropriété comme notre société de ménage sans compter donc les temps de déplacement nécessaires régulièrement.


Mais il faudra en plus qu’un comptable saisisse les factures, paye les fournisseurs, fasse les rapprochements bancaires, prépare les comptes.


Il faudra aussi un collaborateur pour répondre au téléphone pour renseigner sur les comptes, ou poser une question générale pendant que notre gestionnaire est sur le terrain.


Si l’on part sur un tarif de 1.200,00 euros TTC soit 1.000,00 Euros HT / annuel le syndic fera un chiffre d’affaires de 60.000 euros pour ce portefeuille.


Si l’on retire 25% de frais de fonctionnement (il faut bien payer les locaux, le logiciel, la garantie financière, le matériel…) il reste 45.000,00 euros ce qui ne permet pas de payer le gestionnaire, encore moins le comptable et l’assistant.


On voit bien que nos honoraires de 2.400,00 euros TTC (soit 2.000,00 euros HT) sont plus que justifiés. Nous arrivons avec ce montant à un chiffre d’affaires de 120.000 euros et à ce prix là il reste 90.000,00 euros après les charges fixes.

Un gestionnaire confirmé coûte 70.000,00 euros par an à une entreprise (2.500,00 euros net par mois): l'entreprise devra arbitrer entre charger un gestionnaire confirmé de d'avantage d'immeubles ou un gestionnaire junior moins payé.


Le syndic heureusement facturera un peu d’honoraires annexes même si ils sont peu nombreux aujourd’hui (état daté et suivi de travaux essentiellement) mais on voit bien que la marge sera quasiment inexistante.


Comme nous l’avons dit dans un précédent article, aujourd’hui le marché des syndics à Marseille se concentre. Il reste peu de syndic indépendant et avec le tableau que nous avons brossé ici, les petites copropriétés ne trouvent plus preneur.

Les syndics ne veulent plus gérer ces copropriétés peu rentables et de plus en plus complexes bien qu'humainement et intellectuellement les plus intéressantes.


Quelle solution pour les petites copropriétés ? Passer sur une gestion bénévole avec un contrat d’assistance ? Les copropriétaires en reviennent vite car c’est finalement cher et il faut faire tout le travail avec la responsabilité que cela implique. Il manquera également le conseil qui devient aujourd'hui la valeur ajoutée du syndic.


Du coté des syndics il est impossible de conserver des portefeuilles avec des tarifs en moyenne à 1500 euros HT tout en proposant un service de qualité. C'est mécanique et il va falloir arbitrer entre piètre qualité ou augmentation tarifaire.


Confrère : arrêtez de vous brader. Copropriétaires : arrêtez de vouloir tirer vers le bas les honoraires de votre syndic. Même à 2.400 euros par an pour un trois-fenêtres le coût reste raisonnable pour vous : 40 euros par mois et par copropriétaire pour gérer votre bien le plus cher.



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