Nous avons récemment publié un article sur les ravalements de façade et les possibilités de subventions, vous pouvez le consulter en cliquant ici.
Dans ce nouvel article nous allons nous intéresser au coût d’un ravalement de façade en incluant tous les coûts annexes dans le cadre de cette nouvelle politique d’injonction de ravalement dans le centre-ville de Marseille.
Aucun immeuble n’est similaire et il n’est pas possible de faire de généralités.
Cependant il existe des ordres de grandeur qu’il est utile de connaitre afin de mieux se préparer financièrement.
Il existe une typologie d’immeubles Marseillais: le célèbre "3 fenêtres" élevé sur un RDC + 4 niveaux. Nous allons partir sur cette base qui correspondra à de nombreux immeubles concernés dans le secteur et permettra aux autres immeubles de se faire une idée sur l'ordre de grandeur.
Il est important de rappeler que le recours à maître d'oeuvre (souvent un architecte) est vivement encouragé par la SOLEAM même s’il n’est pas obligatoire. En effet dans la pratique le dossier à remplir est technique.
Cela vous évitera toute déconvenue au moment de l’octroi des subventions. Les honoraires de l’architecte sont également pris en charge par la subvention à condition de ne pas dépasser le plafond de 200 euros par mètre carré.
Le maître d'oeuvre établira un cahier des charges selon les préconisations de la SOLEAM (Société Locale d’Equipement et d’Aménagement de l’aire Métropolitaine). C’est pour cela qu’il n’est pas possible de démarrer un chiffrage avant l’obtention de cette fiche.
La consultation des entreprises sera lancée dans un second temps sur la base de ce dossier de consultation des entreprises qui permettra un rendu des offres homogènes.
Sans architecte et sans cahier des charges précis les offres ne seront pas comparables.
La mission de l’architecte sera donc le premier coût de ce processus. Pour la première phase que nous venons de décrire (Etablissement d'un cahier des charges auquel il faut ajouter le dépôt de la déclaration préalable en Mairie) le coût pour un petit immeuble varie de 3000 à 4500 euros.
Avant de parler du coût du ravalement, il faut lister certains frais de base, annexes, mais indispensables:
Les honoraires de l’architecte pour le suivi des travaux.
En général le suivi est chiffré en pourcentage du montant des travaux. Cependant nous vous invitons à négocier un montant forfaitaire pour éviter toute tentation de «gonflement» des prix des travaux. Le suivi est facturé 5 à 7% du coût des travaux.
L’assurance Dommage Ouvrage devra être souscrite en fonction de la nature des travaux de ravalement (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2032), l’architecte vous confirmera la nécessité.
Il existe un prix plancher pour les travaux inférieur à 50.000 euros: de 1.500 à 1.800 euros.
Les honoraires du syndic pour le suivi administratif, comptable et l’organisation de ce chantier. La plupart des syndics propose des pourcentages. Sevenier&Carlini vous propose de négocier avec l’Assemblée un montant basé sur le temps estimé que nous passerons à gérer votre chantier.
En option il peut également être prévu la mise en place d’une alarme sur l’échafaudage.
Pour les travaux : il faut compter pour notre immeuble type :
Un coût minimal de 27.000 euros (pour une façade enduit ciment il faut compter entre 120 et 150 € HT du mètre carré + volets et ferronnerie => 70 à 100 € HT )
Un coût maximal de 38.000 euros (pour une façade en pierre de taille, entre 150 et 200 € HT du mètre carré + volets et ferronnerie => 70 à 100 € HT) (1).
Ce prix variera en fonction de la nature de l’immeuble (pierre, ciment), de l’état « d’encrassement », des quantités de réparations à faire, de la nécessité de remplacer des descentes d’eaux pluviales, des garde-corps ou persiennes et d'autres travaux annexes.
Le coût du ravalement est réparti dans la majorité des cas en fonction des tantièmes de charges communes générales (ou du bâtiment concerné). Lorsque le remplacement des persiennes sera préconisé le coût sera dans la majorité des cas à la charge des copropriétaires concernés par ce remplacement.
En résumé, pour un « trois fenêtres » marseillais R+4, voici la fourchette de prix
Travaux:
27.000 € à 38.000 € TTC
Architecte phase étude
3.000 € à 4.500 € TTC
Architecte phase suivi
1.500 € à 2.500 € TTC
Assurance dommage ouvrage
1.500 € à 1.800 € TTC
Syndic
Les honoraires sont à négocier résolution par résolution en Assemblée Générale. Il est donc très difficile de faire une généralité.
Total
Il faut compter un budget de 30.000 à 47.000 euros TTC dont près de la moitié peut être pris en charge par la SOLEAM mais après paiement complet de l'entreprise (cliquez ici pour en savoir plus).
Nous insistons pour conclure sur le fait que ces prix ne sont que des généralités destinées à préparer votre copropriété à ce coût important dans la vie d’un immeuble. Il existera des ravalements moins chers, il existera des ravalements plus chers selon les instructions de la SOLEAM et de l’architecte des bâtiments de France.
Pour financer ces travaux il est possible d’avoir recours à un emprunt travaux copropriété proposé notamment par le Crédit Foncier, Domofinance (BNP) ou Monte Paschi. Cela fera l’objet d’un prochain article.
Nous ferons toujours au mieux pour négocier au mieux les tarifs des entreprises dans le cadre de ces travaux et sommes à votre disposition pour en parler.
Pour les tarifs de ravalement au mètre carré nous remercions M. BOURAS (l’Atelier du château), un des 3 architectes avec lequel nous collaborons régulièrement.