Les ravalements de façade obligatoires dans le centre ville de Marseille entre 2018 et 2020 vont faire émerger une problématique importante: celle du financement par tous les copropriétaires.
Les quote-parts de ces travaux peuvent atteindre 5000 ou 10000 euros par copropriétaire.
Il faut bien retenir que la subvention qui est versée par la SOLEAM (voir article) ne l’est que lorsque les travaux sont terminés et payés: l’attestation de paiement de l’entreprise est demandée.
Dans certains immeubles, les copropriétaires qui ne pourraient pas régler leur quote-part mettent en péril l'obtention des subventions en empêchant que les travaux puissent se terminer dans les 18 mois qui suivent l’injonction.
Les syndics bénévoles ou professionnels ne peuvent pas prendre le risque de commander les travaux sans avoir préalablement collecté les fonds ou s’être assuré de la solvabilité de tous les copropriétaires.
Il existe heureusement la possibilité de recourir à des emprunts bancaires sous trois formes:
> Individuellement auprès de votre banque;
> Individuellement via la copropriété;
> La souscription d'un emprunt par l'ensemble de la copropriété
Première possibilité: le financement individuel auprès de votre banque
Vous pouvez emprunter assez facilement auprès de votre banque: il faudra lui présenter le procès verbal d’Assemblée, la copie du devis et éventuellement demander certains documents à votre syndic.
Attention car votre taux d’endettement, votre âge et votre état de santé entreront en ligne de compte dans les taux et garanties proposés par votre établissement bancaire.
Deuxième possibilité: l’emprunt copropriété individuel
Dans cette solution, c’est juridiquement la copropriété qui emprunte mais chaque copropriétaire décide ou non de souscrire à cet emprunt et de rembourser mensuellement sur la durée de son choix. Il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires.
Une garantie est souscrite par la copropriété auprès d’un établissement de cautionnement qui vient garantir le paiement de la quote-part empruntée de tout copropriétaire défaillant (cette garantie est à la charge des emprunteurs).
Le Crédit Foncier propose cette solution depuis de très nombreuses années. Depuis d'autres établissements proposent cette solution: DOMOFINANCE (filiale de BNP et EDF) et MONTE PASCHI notamment.
L’avantage, outre l’absence de solidarité, est que cet emprunt peut être souscrit sans questionnaire de santé et sans vérifier le taux d’endettement individuel. Il n’existe pas de limite d’âge.
Les seules conditions sont les suivantes:
- l'emprunteur doit être à jour de ses charges de copropriété;
- le pourcentage de copropriétaires débiteurs dans l’immeuble doit être inférieur à un certain seuil (1).
Il faut compter environ 4 mois pour le déblocage des fonds.
Les taux sont actuellement au plus bas: même si vous disposez de trésorerie il est souvent plus intéressant d’emprunter. Si vous êtes copropriétaire bailleur vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.
Exemple de montage de dossier par le Crédit Foncier:
Sur 10 ans les taux sont en mars 2018 de 0,6%. Les frais de dossier sont de 1% du montant emprunté.
Pour un emprunt de 5000 euros le remboursement mensuel sera de 46,20 euros avec des frais de dossier de 50 euros.
Vous recevrez à la fin des travaux, si votre immeuble est éligible aux subventions, 2500 euros que vous pourrez utiliser librement... dans ce cas, les travaux de ravalement vous auront permis la constitution d'une épargne.
Troisième possibilité: l’emprunt collectif de toute la copropriété
Dans ce cas il faut l’unanimité des voix. C’est-à-dire que tous les copropriétaires doivent être présents ou donner un pouvoir et voter positivement sur la souscription de l’emprunt.
Dans ce cas, le syndic remboursera la banque pour le compte de la copropriété chaque trimestre et répercutera cette dépense dans les charges de copropriété. Nous ne développons pas cette solution qui est rarement décidée dans les copropriétés. Il ne faut cependant pas perdre de vue cette possibilité.
Dans le cadre des votes de ravalement de façade, nous proposerons systématiquement un financement par emprunt auprès d’une des trois banques mentionnées.
La deuxième solution semble donc être la plus séduisante pour éviter de rater cette opportunité de valoriser votre patrimoine.
Nous restons à votre disposition pour plus de précisions.
(1) Le Crédit Foncier indique que «La demande de prêt collectif ne sera pas recevable si la copropriété
présente un taux de défaillance des copropriétaires à plus de 6 mois
des charges courantes supérieur > à 20 % en millièmes généraux de
l’immeuble Le prêt collectif est d’un montant minimum de 15.000 €,
avec au moins 2 copropriétaires participant au prêt et la quote-part
minimum pour adhérer est de 1.000 €»