Les copropriétés sont constituées de :
Parties communes définie par le règlement de copropriété: terrain, murs porteurs, entrée, couloir, combles, loge, locaux techniques, placards, ascenseurs...
Parties privatives (lots de copropriété) appartenant à un copropriétaire (appartements, place de stationnement, cave…)
A chaque partie privative est attribuée des tantièmes de copropriété.
Dans certains cas des copropriétaires souhaitent agrandir leur appartement en rachetant des parties communes ou régulariser une situation d'annexion.
Les cas les plus communs sont les rachats de combles (au-dessus d’un appartement), d’une ancienne loge, d’un local technique ou d’une partie de couloir pour relier deux appartements.
Juridiquement c’est une opération assez simple. La difficulté est d’obtenir l’accord de tous les autres copropriétaires.
Voici le processus que nous vous recommandons :
ETAPE 1: Sonder la copropriété
Commencer par interroger les copropriétaires lors de rencontres informelles et particulièrement les membres du Conseil Syndical.
Il faudra déterminer la valeur de cette partie commune. Cette valeur diffère selon qu’il s’agit d’une portion de couloir, de combles ou d’un local technique qui ne serait utile qu’à vous ou d’une ancienne loge qui pourrait intéresser d’autres copropriétaires. Pour ce qui concerne les combles cela dépend également de la hauteur sous plafond.
Vous pouvez vous faire aider par votre syndic, un expert immobilier ou un notaire.
Vous pouvez éventuellement demander l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriété, d’un accord de principe du rachat de la partie commune. Idéalement vous échangerez avec votre syndic qui vous demandera de formaliser votre demande par voie recommandée.
Il s’agira d’éviter de vous engager dans un processus coûteux avant d’avoir vérifier la position des autres copropriétaires.
ETAPE 2: Faire appel à un géomètre expert
Faire établir par un géomètre expert le projet modificatif de l’état descriptif de division
Le géomètre prévoira la création d’un lot de copropriété issue des parties communes. Il s’agira d’un plan qui présentera une situation avant / après.
Ce nouveau lot se verra attribuer le dernier numéro des lots existants et un certain nombre de tantièmes généraux et spéciaux le cas échéant (ascenseur, bâtiment) en fonction de sa superficie et de divers critères qui serviront à définir la répartition des charges
Le coût de cette intervention pour une surface de 1 à 30m2 est estimé entre 1000 et 1500 euros TTC.
ETAPE 3: Demander à l'Assemblée de se prononcer officiellement
Vous devrez demander officiellement au syndic l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée de résolutions visant à :
Créer officiellement le nouveau lot de copropriété ;
Préciser les conditions du rachat (principalement votre offre de prix) ;
Mandater le syndic pour établir les formalités nécessaires auprès d’un notaire. Lors de l’Assemblée les copropriétaires doivent se prononcer à la majorité définie par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (1). C’est une double majorité des deux tiers des copropriétaires représenté par au moins la moitié des copropriétaires. Exemple : dans une copropriété avec 1000 tantièmes composée de 10 copropriétaires il vous faudra au moins 667 tantièmes et 6 copropriétaires favorables (les copropriétaires peuvent donner un pouvoir). Même en cas d’accord de principe initialement, la copropriété peut changer d’avis. Les rapports de force peuvent changer ou vos conditions tarifaires jugés insuffisantes.
ETAPE 4: Passage chez le notaire
En cas d’accord, le syndic entreprendra les formalités auprès d’un notaire pour régulariser la vente et réaliser simultanément la publication aux hypothèques du modificatif des tantièmes. Vous réglerez des frais comme dans une vente classique basée sur la valeur du bien et des honoraires au notaire concernant la publication du modificatif. En général comptez au moins 1500 euros de frais fixes + une partie variable en fonction de la valeur du bien.
Vous serez ensuite officiellement propriétaire d’un nouveau lot de copropriété avec des tantièmes afférents. Le syndic répartira le produit du prix de la vente entre tous les copropriétaires en fonction des tantièmes.
BONUS: en cas de travaux
Nous attirons votre attention sur le fait qu’un rachat de parties commune ne vous autorise pas à effectuer tous les travaux que vous souhaiteriez entreprendre. Ainsi si vous souhaitez racheter des combles et créer une trémie ou une fenêtre de toit vous devrez obtenir l’accord de la copropriété. Il faudra joindre à votre demande (lors de la même Assemblée) votre projet de travaux, le faire valider par un architecte désigné par la copropriété (et éventuellement obtenir les notes de calcul d’un bureau d’étude le cas échéant). Il faudra également souscrire à une assurance dommage ouvrage pour couvrir les éventuels dommages si vous touchez à la structure…
La majorité nécessaire pour l’autorisation de travaux est la majorité absolue (majorité définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965)
Pour résumer: soyez diplomate et patient ! Votre offre tarifaire est importante mais ne fait pas tout. Si vous avez un projet : n’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions vous conseiller…
Dans certains cas la majorité requise définie par le règlement de copropriété peut être l’unanimité