Le casse tête de la mise en conformité du règlement de copropriété avec la loi ELAN

Depuis des années les lois et décrets censés simplifier la gestion de copropriété se multiplient. Une des dernières modifications en date concerne la mise en conformité des règlements de copropriété.



Le syndic doit attirer obligatoirement l’attention des copropriétaires en Assemblée Générale sur les modifications nécessaires concernant trois notions juridiques très difficilement compréhensibles, y compris par les professionnels que nous sommes.

Ces modifcations sont facilités jusqu’au 23 novembre 2021 par une adoption à la majorité simple et résultent de la loi ELAN au lieu de majorité plus lourde (1).


Il faut donc entre l’élection du syndic, le vote de gros travaux et la couleur réglementaire du paillasson évoquer trois notions juridiques complexes et vérifier si la copropriété est concernée par la présence :

  • de parties communes à jouissance privative ;

  • de parties communes spéciales ;

  • de lots transitoires,

Il existe déjà des kilomètres d’analyses de juristes à ce sujet. Dans cet article, nous allons tenter de vulgariser au maximum ces trois notions.


S’agissant d’un sujet avec potentiellement de graves conséquences la plupart des syndics recommandent, et nous en faisons partie, de faire appel à un avocat pour auditer les règlements de copropriété. En effet cette non mise en conformité des règlements de copropriété irait jusqu’à la perte pour certains copropriétaires d’une partie de leur droit pour un simple vice de forme dans la rédaction du règlement de copropriété.

1/ Les parties communes à jouissance privative

En copropriété il existe des parties communes et des parties privatives. C’est une notion à peu prés claire pour la plupart des copropriétaires. Mais il existe aussi des parties communes à jouissance privatives.

Par exemple une cour ou jardin situé au rez de chaussé et accessible uniquement par un lot, une terrasse, des combles ou une loggia…

Dans certaines copropriétés cette jouissance est sous-entendu par le règlement de copropriété, une tradition, validée par une Assemblée mais n’est pas expressément indiqué dans le règlement de copropriété.

Désormais cette partie commune à jouissance privative doit être expressément mentionnée.


On imagine le stress et l’importance de cette régularisation pour certains copropriétaires… Mais il est difficile d’imaginer qu’un copropriétaire perde ce droit uniquement pour un vice de forme sans le contester judiciairement...

2/ Les parties communes spéciales

Chacun paye les dépenses de la copropriété en fonction des tantièmes de charges générales (les fameux « millièmes »).

Parfois il existe dans des copropriétés plusieurs bâtiments. Il peut être prévu dans l’usage ou le règlement de copropriété que seul le bâtiment A par exemple participe aux dépenses du bâtiment A.


En pratique depuis des décennies des répartitions peuvent être appliqués sans qu’il n’existe une clé de répartition, c’est-à-dire un tableau dans le règlement de copropriété récapitulant les tantièmes pour chaque lot pour une catégorie de dépense et pas simplement une mention de dispense de participation.


Un autre cas typique peut être une mention dans le règlement de copropriété telle que « le copropriétaire du local commercial est dispensé de participer aux charges d’entretien et de ménage de la cage d’escalier »

Désormais Il ne suffit plus de la mention de cette phrase dans le règlement de copropriété. Il faut un tableau de charges spéciales indiquant « LOT X : 0 tantième pour les charges escalier ».

3/ La présence de lots transitoires

Lorsqu’un ensemble immobilier est construit par tranches successives le promoteur peut prévoir dans le règlement de copropriété initial la possibilité de réaliser d’autres bâtiments non encore construits sans avoir à solliciter une autorisation de l’Assemblée Générale à chaque fois.

Il peut aussi s’agir d’une réserve pour la surélévation d’un immeuble très en vogue à Paris par exemple.


Désormais cette pratique est encadré strictement et le lot doit être affecté de tantièmes et de conditions stricts comme le nombre d’étage, la hauteur, le gabarit, et non plus une simple formule vague telle qu’un « droit d’édifier tout bâtiment et toute construction ».



Maintenant se pose la question de l’approbation à la majorité des copropriétaires de telle modification et en cas de refus… Des procès interminables en perspective !

Nous évoquerons donc ce point au cours de toutes les Assemblées Générales de copropriété


Merci à Maitre NAUDIN pour son aide dans la compréhension de ces notions et aux articles du numéro d’octobre 2020 des informations rapides de la copropriété.




(1) Point précis de droit :

Voir les articles 206 et 209 de la loi ELAN du 23 novembre 2018

« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

« Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. « Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante. « La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.

« Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6 4 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

À cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.”