Supprimer les cloisons dans les immeubles anciens : arrêtez le massacre !

Il y a cinq ans, nous avions déjà tiré la sonnette d’alarme. Nous actualisons cet article fin 2025… et rien n’a changé.

Malgré nos rappels dans chaque courrier de bienvenue, malgré les alertes dans toutes les convocations d’Assemblée, certains copropriétaires continuent de casser des cloisons comme si les immeubles étaient en béton armé de 2024. Résultat : structures déstabilisées, fissures, procédures judiciaires, arrêtés de mise en sécurité. Toujours les mêmes dégâts. Toujours les mêmes erreurs.

Le “Trois fenêtres marseillais” : un modèle… fragile

Au milieu du XIXᵉ siècle, pour bâtir vite et à bas coût, Marseille a standardisé l’immeuble « trois fenêtres ». Un appartement traversant par étage, deux murs porteurs latéraux, aucune structure intérieure… sur le papier seulement.

Parcelle de 7 m de large, 30 m de profondeur, 210 m² divisés entre bâti et jardin. Appartements d’environ 80 m² sur 4 ou 5 niveaux. Et des matériaux souvent économiques, pour rester poli (1).

Ce système copié-collé a permis de loger vite. Mais 150 ans plus tard, l’usure transforme ces immeubles en organismes sensibles où chaque intervention mal pensée se répercute à tous les étages.

Une cloison n’est pas porteuse… sauf quand elle le devient

En théorie, une cloison est privative. En théorie, on peut la supprimer librement. En théorie seulement.

Dans la réalité, les planchers en bois fléchissent avec le temps et finissent par s’appuyer sur les cloisons du dessous. C’est fréquent, surtout quand les plans sont identiques étage après étage.

Nous voyons régulièrement des immeubles où toutes les cloisons ont été supprimées au même endroit, du rez-de-chaussée au dernier étage. Ajoutez à cela des charges excessives (mezzanines, cuisines bétonnées, bibliothèques XXL)… et c’est tout l’immeuble qui vacille.

Conséquences fissures dans les appartements, murs qui s’ouvrent dans la cage d’escalier, façade qui se décolle, escaliers qui bougent, et, dans certains cas, effondrement d’un plancher.

Parfois des années après les travaux.

L’exemple concret : 100 000 € de travaux pour 5 copropriétaires

L’illustration qui accompagne cet article est issue du rapport de M. Henri AVAZERI, architecte dans la société ATELIER 42, sur un immeuble que nous gérons. Le coût des renforcements structurels nécessaires avoisine 100 000 €… pour seulement cinq copropriétaires.

En 5 ans nous avons eu à subir au moins 5 arrêtés de mise en sécurité (anciennement arrêté de péril) dont la cause était une suppression de cloison plus ou moins lointaine.

Poursuivre l’auteur du décloisonnement ? Pas si simple : il faut envisager une expertise judiciaire. Prendre avocat (2.000,00 €) , demander au tribunal la nomination d'un expert (5.000,00 € à frais avancée) pour une durée de 3 à 5 ans. Pendant ce temps, l’immeuble se dégrade et parfois avec un arrêté de mise en sécurité de la ville.

Récemment, nous avons tout de même eu un copropriétaire qui a assumé les conséquences de la suppression des cloisons de son appartement qu'il venait d'entreprendre. Confronté à l’alternative entre un procès interminable, l’impossibilité de vendre et la dégradation continue de l’immeuble, il a choisi la voie la plus responsable : il a pris à sa charge plus de 30 000 € de travaux et d’études pour remettre son logement en ordre. Une décision courageuse, rare, et qui a probablement évité à la copropriété des désordres bien plus graves et une procédure interminable.

Le vrai danger : l’acquéreur qui ne voit rien venir

Lors d’une visite, un acquéreur ne va pas inspecter les cloisons des voisins du dessous. Il peut acheter un appartement parfaitement rénové… dans un immeuble fragilisé. Et se retrouver, quelques mois plus tard, à payer une quote-part colossale pour réparer des travaux qu’il n’a jamais faits.

Alors arrêtez de décloisonner. Tout simplement.

Respectez le bâti ancien. Ces immeubles ne sont pas faits pour être ouverts façon loft new-yorkais.

Et si vous tenez vraiment à casser une cloison :

• Prenez un un ingénieur structure avant les travaux.

• Faites contrôler le chantier par un maître d’œuvre. Oui car combien de belles études avons nous vu réalisé sans respect des préconisations

• Faites un constat d’huissier chez vos voisins.

  
  

Comptez minimum 5 000 € d’études et de sécurité, hors travaux. C’est le prix de votre tranquillité… et de la stabilité de l’immeuble.

Si vous voyez des travaux en cours : réagissez tout de suite

Un voisin casse une cloison ? Vous observez des fissures nouvelles ? Vous entendez des bruits de démolition de travaux importants.

Prévenez immédiatement le syndic.

Et si vous achetez dans l’ancien… ouvrez l’œil

Cherchez les fissures. Faites un tour dans les parties communes. Posez des questions sur les travaux réalisés dans les appartements voisins. Soyez curieux : la prudence coûte moins cher que la réparation.

(1) Lire l’excellent article de Pascal Rebuffel sur les « trois fenêtres marseillais » :https://www.facebook.com/expertmarseille/posts/155621104617346/