L'urbanisme imposée au milieu du XIXe siècle pour lutter contre la pénurie de terrains et répondre à la forte demande de logements a conduit à la généralisation du fameux trois fenêtres Marseillais.
Un appartement traversant par étage, deux murs porteurs à gauche et à droite et pas de murs porteurs à l’intérieur… enfin sur le papier... Chaque immeuble est construit avec le même plan sur une parcelle de 7 mètres de large et 30 mètres de profondeur, soit 210 m2, divisée de manière égale entre la surface du bâti et celle du jardin. Les appartements font en moyenne 80m2 sur 5 niveaux. (1)
Ce copier/coller avait une finalité économique qui se poursuivait jusqu’au choix des matériaux souvent assez bas de gamme.
En copropriété il est permis de faire tous les travaux tant qu’ils n’affectent pas les parties communes. Beaucoup de copropriétaires et entreprises intervenantes savent la nécessité de solliciter le syndic en cas de percement d’un mur porteur.
Il faut en effet une autorisation d’Assemblée Générale, le recours à un ingénieur structure et souscrire à une assurance dommage ouvrage.
Une cloison est une partie privative : il ne faut logiquement aucun accord de la copropriété pour en supprimer une.
Cependant casser des cloisons peut avoir de graves conséquences, notamment si aucune précaution n’est prise.
Avec le temps les cloisons à la base non porteuses deviennent semi porteuses, en effet les planchers fléchissent petit à petit et se reposent sur les cloisons du dessous. En général les cloisons sont situées au même endroit à tous les étages.
Nous avons de nombreux exemples de copropriété où toutes les cloisons sont supprimées au même endroit à tous les étages. Si l’on rajoute à cela le fait que certains copropriétaires surchargent leur plancher c'est rapidement tout l'immeuble qui est déstabilisé.
Cela peut créer d’importantes fissurations dans les appartements, dans la cage d’escalier, un décollement de la façade, des désordres sur la structure de l'escalier et jusqu'à l'effondrement d'un plancher... parfois des décennies plus tard.
L’illustration de cet article est extrait d’un rapport de M. Henri AVAZERI, architecte sur un immeuble dont nous sommes le syndic. Le coût des travaux nécessaires sur cet immeuble avoisine les 100.000 euros pour 5 copropriétaires…
Il est souvent difficile de se retourner contre les copropriétaires sans certitude sur la date de réalisation des travaux et les procédures judiciaires sont longues, coûteuses et incertaines alors qu'il y a urgence à agir.
Ce décloisonnement est un véritable problème dans l’ancien. Le Syndic n’est souvent pas informé de ces travaux. De même lorsqu'un acquéreur potentiel visite un immeuble ancien il ne va pas vérifier que tout est en ordre dans les appartements en dessous du sien et peut se retrouver à assumer une quote-part de travaux énorme.
Arrêtez donc de décloisonner ! Respectez le bâti ancien dans lequel vous achetez.
Et si vraiment vous devez casser une cloison (par exemple dans la cuisine) :
- Entourez-vous d’un architecte ou ingénieur structure avant les travaux ;
- Faites contrôler la réalisation des travaux par un maître d'oeuvre ;
- Faites un constat d’huissier chez vos voisins avant la réalisation des travaux.
Toutes ces précautions ont un prix (comptez plus de 5000 euros en dehors des travaux)… mais c’est le prix de la tranquillité et de la pérennité de l’immeuble.
Si vous constatez des désordres résultants de travaux récents d'un voisin: agissez maintenant... ou il sera trop tard.
Enfin lorsque vous achetez dans l'ancien: vérifiez l'absence de fissures et n'hésitez pas à être un peu curieux sur l'état des autres appartements...
(1) Lire l'article intéressant de l'excellent Pascal Rebuffel sur les 3 fenêtres Marseillais: https://www.facebook.com/expertmarseille/posts/155621104617346/