Zoom sur les nouvelles subventions à Marseille pour les quartiers de Noailles, Belle de Mai, Hoche-Versailles-Pelletan

Le 9 juillet dernier, les syndics de Marseille ont été conviés par l’ADIL (Association Départementale d’Information sur le Logement) au sein de la tour La Marseillaise afin d’être informés sur la nouvelle OPAH-RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Renouvellement Urbain). Pauline Ehrhart et Lilou Bordeau ont représenté notre cabinet.

Dans cette synthèse, nous nous concentrons pour vous rendre compte des nouveautés concernant les subventions aux copropriétés sur ces nouvelles zones.

L’OPAH-RU est un acronyme barbare qui désigne un dispositif mis en place pour rénover un quartier ancien en difficulté (souvent avec beaucoup de logements vétustes). La Métropole AMP (Aix-Marseille-Provence), la Ville de Marseille, l’État et l’ANAH aident financièrement les propriétaires qui acceptent de rénover immeubles et logements.

Le parc marseillais est ancien. 45 % des copropriétés sont construites avant 1949, 21 % entre 1949 et 1960 et 14 % entre 1961 et 1974.73 % des copropriétés à Marseille font moins de 10 lots, ce qui fait mécaniquement augmenter la quote-part par copropriétaire en cas de travaux.

L’OPAH-RU se traduit concrètement par des subventions financières importantes, un accompagnement gratuit pour le montage des dossiers et un suivi sur 5 ans, le temps de transformer durablement les immeubles.

Qui dit nouvelle OPAH dit nouvelle zone d’action. Depuis janvier 2025 et jusqu’en 2029, ce sont les quartiers de Noailles, Belle-de-Mai et Hoche-Versailles-Pelletan qui sont englobés par ce dispositif. Dès la fin de l’année 2025, le quartier Crotte-Cabucelle y sera également intégré.

L’OPAH-RU permet de réaliser plusieurs types de travaux tels que les interventions sur les parties communes (toiture, structure, réseaux, étanchéité…), les sorties de péril ou d’insalubrité, et les améliorations énergétiques.

Des aides pouvant aller jusqu’à 70 % sont accordées aux copropriétés et propriétaires pour aider à la réalisation des travaux de salubrité et de pérennité des logements et des immeubles.Les copropriétés situées dans les zones concernées peuvent également bénéficier d’un préfinancement pour les diagnostics du PPPT (Plan Pluriannuel de Travaux) à hauteur de 50 %.

Un effort particulier est fait pour les propriétaires occupants modestes et très modestes pour ce qui est des mono propriété et les parties privatives en copropriété. Dans certains cas (travaux de sécurité, sortie d’insalubrité, adaptation du logement), leurs travaux peuvent être financés jusqu’à 100 % du montant HT. Cela permet à des ménages aux revenus limités de pouvoir envisager des rénovations autrement impossibles. Pour les propriétaires bailleurs qui acceptent de conventionner leur logement à loyer maîtrisé, des subventions spécifiques sont également prévues (jusqu’à 35 % voire 60 % selon la nature des travaux).

Comment se déroule cette opération en partenariat avec la SPLA-IN (Société Publique Locale d'Aménagement d'Intérêt National) ?

• Les copropriétés ciblées sont identifiées par la Métropole et ses partenaires (les habitants et syndics peuvent aussi prendre l’initiative de se manifester).

• Un état des lieux complet de l’immeuble ou du logement est réalisé.

• Un plan de travaux est élaboré avec l’aide d’un maître d’œuvre et du syndic, puis voté en Assemblée Générale.

• Montage du dossier de subventions et suivi des travaux jusqu’à réception.

Au-delà des aides financières, la SPLA-IN propose aussi un accompagnement technique et organisationnel : repérage des copropriétés en difficulté, diagnostics techniques (structure, réseaux, étanchéité, performance énergétique), aide à la mise en place et au redressement de la gestion des copropriétés dégradées, conseil sur le choix et le suivi de la maîtrise d’œuvre, puis assistance au montage du dossier de subventions et au contrôle des travaux subventionnés.

Cette opération permettra le lancement de travaux de rénovation bien mérités sur de nombreuses copropriétés. Mais le nombre de dossiers qui pourront être traités, faire l’objet d’un suivi et bénéficier des subventions restera malheureusement bien inférieur à la demande présente sur ces secteurs.

Enfin, la rencontre a aussi porté sur un autre dispositif : le permis de louer, qui vient renforcer le contrôle de la décence des logements avant mise en location, mais ce point n’a pas été abordé ici en détail.

Par Lilou BORDEAU et Julien SEVENIER