Le 9 juillet dernier, les syndics de Marseille ont été conviés par l’ADIL (Association Départementale d’Information sur le Logement) au sein de la tour La Marseillaise afin d’être informés sur la nouvelle OPAH-RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Renouvellement Urbain). Pauline Ehrhart et Lilou Bordeau ont représenté notre cabinet. Dans cette synthèse, nous nous concentrons pour vous rendre compte des nouveautés concernant les subventions aux copropriétés sur ces nouvelles zones.   L’OPAH-RU est un acronyme barbare qui désigne un dispositif mis en place pour rénover un quartier ancien en difficulté (souvent avec beaucoup de logements vétustes). La Métropole AMP (Aix-Marseille-Provence), la Ville de Marseille, l’État et l’ANAH aident financièrement les propriétaires qui acceptent de rénover immeubles et logements.   Le parc marseillais est ancien. 45 % des copropriétés sont construites avant 1949, 21 % entre 1949 et 1960 et 14 % entre 1961 et 1974.73 % des copropriétés à Marseille font moins de 10 lots, ce qui fait mécaniquement augmenter la quote-part par copropriétaire en cas de travaux.   L’OPAH-RU se traduit concrètement par des subventions financières importantes, un accompagnement gratuit pour le montage des dossiers et un suivi sur 5 ans, le temps de transformer durablement les immeubles.   Qui dit nouvelle OPAH dit nouvelle zone d’action. Depuis janvier 2025 et jusqu’en 2029, ce sont les quartiers de Noailles, Belle-de-Mai et Hoche-Versailles-Pelletan qui sont englobés par ce dispositif. Dès la fin de l’année 2025, le quartier Crotte-Cabucelle y sera également intégré.   L’OPAH-RU permet de réaliser plusieurs types de travaux tels que les interventions sur les parties communes (toiture, structure, réseaux, étanchéité…), les sorties de péril ou d’insalubrité, et les améliorations énergétiques. Des aides pouvant aller jusqu’à 70 % sont accordées aux copropriétés et propriétaires pour aider à la réalisation des travaux de salubrité et de pérennité des logements et des immeubles.Les copropriétés situées dans les zones concernées peuvent également bénéficier d’un préfinancement pour les diagnostics du PPPT (Plan Pluriannuel de Travaux) à hauteur de 50 %.   Un effort particulier est fait pour les propriétaires occupants modestes et très modestes pour ce qui est des mono propriété et les parties privatives en copropriété. Dans certains cas (travaux de sécurité, sortie d’insalubrité, adaptation du logement), leurs travaux peuvent être financés jusqu’à 100 % du montant HT. Cela permet à des ménages aux revenus limités de pouvoir envisager des rénovations autrement impossibles. Pour les propriétaires bailleurs qui acceptent de conventionner leur logement à loyer maîtrisé, des subventions spécifiques sont également prévues (jusqu’à 35 % voire 60 % selon la nature des travaux).   Comment se déroule cette opération en partenariat avec la SPLA-IN (Société Publique Locale d'Aménagement d'Intérêt National) ? Les copropriétés ciblées sont identifiées par la Métropole et ses partenaires (les habitants et syndics peuvent aussi prendre l’initiative de se manifester). Un état des lieux complet de l’immeuble ou du logement est réalisé. Un plan de travaux est élaboré avec l’aide d’un maître d’œuvre et du syndic, puis voté en Assemblée Générale. Montage du dossier de subventions et suivi des travaux jusqu’à réception.   Au-delà des aides financières, la SPLA-IN propose aussi un accompagnement technique et organisationnel  : repérage des copropriétés en difficulté, diagnostics techniques (structure, réseaux, étanchéité, performance énergétique), aide à la mise en place et au redressement de la gestion des copropriétés dégradées, conseil sur le choix et le suivi de la maîtrise d’œuvre, puis assistance au montage du dossier de subventions et au contrôle des travaux subventionnés. Cette opération permettra le lancement de travaux de rénovation bien mérités sur de nombreuses copropriétés. Mais le nombre de dossiers qui pourront être traités, faire l’objet d’un suivi et bénéficier des subventions restera malheureusement bien inférieur à la demande présente sur ces secteurs.   Enfin, la rencontre a aussi porté sur un autre dispositif : le permis de louer , qui vient renforcer le contrôle de la décence des logements avant mise en location, mais ce point n’a pas été abordé ici en détail.   Par Lilou BORDEAU et Julien SEVENIER

Il y a maintenant huit ans, nous avons fondé notre cabinet en reprenant la succession de M. CAUCANAS. Depuis, nous avons toujours eu à cœur de faire vivre une structure de proximité, disponible, accessible, indépendante et attentive à vos besoins. Bien que tout ne soit jamais parfait, nous nous engageons chaque jour à vous offrir un service de qualité, avec rigueur, réactivité et écoute. Dans notre développement, nous avions choisi de maintenir notre agence historique du 80 boulevard Eugène Pierre. Ce choix, plus affectif que stratégique, traduisait notre attachement au quartier et à son histoire. Aujourd’hui, pour des raisons d’organisation et par volonté de rester fidèles à notre modèle de cabinet indépendant et à taille humaine, nous avons décidé de recentrer nos activités sur un seul site : l’agence du 3 rue Aldebert , à deux pas de Castellane. À compter du 13 octobre , nous ne vous recevrons donc plus qu’à l’agence Aldebert. Le courrier adressé à l’ancienne adresse sera bien sûr redirigé, mais nous vous remercions d’ores et déjà d’en tenir compte dans vos démarches. Nous en profitons pour vous rappeler que vos règlements peuvent s’effectuer facilement par virement , télépaiement ou prélèvement automatique , sans nécessité de passage en agence. Nous avons pleinement conscience que ce changement pourra susciter un peu d’interrogations chez certains habitués du quartier Eugène Pierre. Cette évolution ne modifiera en rien la qualité de nos échanges — et nous permettra d’être plus présents encore sur le terrain, là où notre action prend tout son sens. Pour les clients du quartiers: les AG pourraient se faire à proximité bien que l’agence Aldebert ne soit qu’à 15 minutes à pied notre quartier historique. Notre accueil téléphonique reste inchangé, avec une ligne dédiée aux urgences et un traitement réactif de tous les messages entre 9h00 et 18h00 au 04 91 42 60 93 Nous restons à votre disposition pour toute précision,

Compte rendu de la réunion publique du 18 juin 2025, espace Léo Lagrange - Frioul - Marseille Cette réunion a été organisée à l’initiative de M. Sébastien Barles, adjoint au maire de Marseille, conseiller des 1er et 7e arrondissements ainsi que conseiller métropolitain, à la suite de notre sollicitation concernant le projet d’installation de panneaux photovoltaïques sur la copropriété Frioul La Chapelle .Nous le remercions sincèrement pour son engagement, qui contribue à renforcer la crédibilité du projet, à réunir les parties prenantes autour de la table et à faciliter la mise en relation avec des partenaires.L’objectif de cette rencontre : explorer les possibilités d’implantation de panneaux photovoltaïques sur les toitures terrasses disponibles de l’île du Frioul, et usagers via la création d’une coopérative d’énergie solaire.   Participants clés : Sébastien Barles , adjoint au Maire de Marseille, en charge de la transition écologique. Sophie Camard , Maire des 1e et 7e arrondissements. Julien Sevenier , SEVENIER & CARLINI syndic de Frioul-la-Chapelle, porteur du projet initial. Romain TAHON , représentant de l’ALEC (Agence Locale de l'Énergie et du Climat). Michel SAVALLI, Président CIQ du Frioul Gérard Prolhac, Président de l’AFNR Clovis Griffaton, Immo de France syndic de Frioul 2/3/4 Philippe Michaud, Directeur de l’ALEC Marie-Hélène Tomasi, Directrice de Léo Lagrange Loic Teyssier, service EnR Ville de Marseille Iadh ISMAIL, service EnR Ville de Marseille Timothée Demont, Massilia Sun Système Une vingtaine de copropriétaires que nous remercions pour leur présence     1. Origine du projet Initié par la copropriété Frioul-la-Chapelle , face à l’explosion des coûts de l’électricité (185 000 kWh/an représentant 25 % des charges en ce moment et ne vont cesser d’augmenter) Constat : le potentiel solaire  est énorme sur une des îles les plus ensoleillée de France 950 m² de toitures disponibles, soit 527 panneaux (≈185 000 kWh de production/an).   2. Obstacles identifiés : État des toitures  (seuls certains bâtiments sont immédiatement exploitables). Financement : enveloppe de 200 000 € estimés ; solutions possibles : Crédit-bail (ex. SunLib) Emprunt (Caisse d’Épargne, DomoFinance) Investissement citoyen (Massilia Sun System) Autoconsommation limitée  à 30-35 %. On produirait exactement l’énergie consommér mais annuellement mais un gros écart entre heures de production et de consommation. La copropriété a besoin de la climatisation le soir (ce n’est pas un luxe vu la configuration) et de chauffage les soir d’hiver. Environnement hostile  (embruns, vent, gabians) → importance d’un matériel adapté et d’un entretien rigoureux . Mais l’ile d’Ouessant avec 1600 heures de soleil l’a fait… Pourquoi pas nous !? Méfiance ou opposition de certains copropriétaires  (entretien, responsabilité décennale, accessibilité des toits, patrimoine, etc.).   3. Solutions techniques évoquées pour le surplus non consommé : Stockage par batterie  (coûteux et fragile). Vente à EDF OA  (tarif de moins en moins attractif, procédure lourde). Stockage thermique  (ex. ballons d’eau chaude thermodynamiques). Autoconsommation collective  : la solution la plus prometteuse pour l’île.   4. Approche élargie à l’île : Présentation par Romain TAHON de l’ALEC  d’une vision globale de la solarisation de l’île  : ≈2500 m² de toitures disponibles → potentiel de 750 000 kWh/an. Nécessité d’un pilotage collectif  (coopérative, association loi 1901). Objectif : mutualiser la production  entre logements, commerces, centre Léo Lagrange, port, etc.   5. Subvention possibles présentés par l’ALEC Région Sud  via : AMO OPERA  : aide à la structuration juridique (50 %). Paré pour le solaire  : préparation de toitures (40-50 %). SUD PV+  : pose des panneaux en autoconsommation complète (20-30 %). ⚠️ Pas de cumul possible avec tarif de rachat EDF (mais cela tombe bien ce n’est pas intéressant)   Autres pistes : Aide européenne via Mission Marseille 2030 / Objectif CUMA  (étude de faisabilité). Appel à projets sur les communautés énergétiques. Possibles aides techniques/logistiques de la Ville de Marseille .   6. Opportunité de rénovation énergétique : Isolation des toitures couplée à la pose de panneaux. Attente du PPPT Aides nationales limitées du fait du trop faible taux de résidences principales (exclut MaPrimeRénov’ Copropriété).   7. Questions abordées : Entretien des panneaux  : chiffrage à évaluer Accès aux toits pour réparations  : nécessite d’anticiper dès la conception (fixations démontables, garanties décennales). Impact des installations sur l’étanchéité  : doit être intégré dans les contrats travaux, avec assurances. Possibilité d’alternative type parc solaire au sol  : refusée pour raisons environnementales (parc national, biodiversité). Être vigilant sur la non-nuisance sonore du vent qui s’engouffre       Conclusion : Le projet a suscité beaucoup d’intérêt , malgré des réserves légitimes . Motivation, prudence, questions constructives. Des opposants mais aussi des copropriétaires d’autres immeubles intéressés pour rejoindre une dynamique collective. Le modèle collectif  (autoconsommation partagée) semble le plus pertinent pour maximiser l’usage de l’énergie solaire produite localement. Chercher des expériences réussies dans d’autres copropriétés ou sur des iles. FRIOUL LA CHAPELLE ne veut pas être le « paillasson » dixit une copropriétaire 😉  Prochaine étape impérative : lancer une étude de faisabilité , soutenue par les dispositifs régionaux ou européens. Un accompagnement professionnel structuré  est indispensable pour avancer sereinement.

Une question récurrente en matière de copropriété est la répartition des frais relatifs à la copropriété entre vendeur et acquéreur. Nous faisons ici un point sur la répartitions des frais. Appels de fonds courant (provisions pour charges de copropriété). La règle est simple: c’est le copropriétaire au moment de l’appel de fonds qui est redevable de l’appel au syndic. Généralement le notaire propose cependant un paiement au prorata entre vendeur et acquéreur, cela se fait lors de la signature effective. Ainsi un acquéreur qui achète alors que le trimestre est entamé d'un mois remboursera son vendeur de deux mois. Travaux C'est la personne qui est propriétaire à la date où le paiement est exigé qui devra régler l'appel de fonds pour travaux, même si les travaux n'ont pas commencé. pour travaux sont à payer par celui qui est copropriétaire au moment de la date d’exigibilité des fonds noté dans le procès verbal. Le syndic de toute façon c'est simple: il ne connait au lieu de la loi que le copropriétaire à l'instant T. C’est pour cela que les dates d’appels de fonds doivent être votés en Assemblée Générale et sont exigibles indépendamment du démarrage et de l’avancement des travaux. Cependant il existe souvent des accords prévus lors de la vente entre vendeur et acquéreur. Si les travaux sont votés avant la vente, il peut être prévu que le vendeur rembourse l’acquéreur. La clause habituelle prévue dans les compromis préparés par les notaires est la suivante: lorsque des travaux sont votés avant le compromis, les travaux sont à la charge du vendeur. Lorsque les travaux sont votés entre le compromis et l’acte de vente les travaux ne seront pas supportés par le vendeur si ce dernier donne son pouvoir au futur acquéreur pour le remplacer à l’Assemblée Générale de copropriété. Régularisation des charges de copropriété Pour rappel cela correspond l'ajustement annuel du montant des provisions versées par les copropriétaires en fonction des dépenses réelles de l'année écoulée. Que ce soit une bonne ou une mauvaise surprise elle est à la charge (ou au bénéfice) du copropriétaire en place à la date de la régularisation (c’est à dire lors de l’approbation des comptes en Assemblée Générale). Y compris si elle résulte d’une surconsommation d’eau du vendeur: soyez vigilants ! Pensez au moment de la vente à relever le compteur d'eau pour un éventuel accord entre les parties qui ne regarde pas le syndic ! Si vous achetez donc le 1er mars 2025, que les comptes de votre copropriété sont au 31 décembre 2024, que votre AG a lieu le 30 juin, vous payerez l'intégralité de la régularisation de charge et de la consommation d'eau de l'année 2024. Une convention dans l'acte notarié peut prévoir une autre disposition mais cela n'est pas opposable à la copropriété. De sorte que le copropriétaire devra payer la copropriété avant de récupérer les fonds auprès de son vendeur. Cette règle est assez ancienne puisqu'elle date de la loi SRU de 2004 (article 6-2 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 ) Honoraires du syndic pour l’état daté Il s’agit de la transmission des éléments pour la réalisation de la vente au notaire. Ces honoraires sont à la charge du vendeur. Sevenier&Carlini est un Syndic indépendant dans le 5e et 6e arrondissement de Marseille. Contactez-nous #vente #copropriété #charge #marseille

En notre qualité de syndic, nous souhaitons informer lors de chaque Assemblée Générales des dispositifs d’aide à la rénovation énergétique applicables aux copropriétés, actualisés à mars 2025. Nous avons préparé ce récapitulatif sur la base du guide de l'ANAH que nous avons adapté sur les spécificité de Marseille et de son centre ville.   1. Conditions générales d’éligibilité ·        La copropriété doit être composée d’au moins 75 % de lots à usage d’habitation. ·        Les travaux doivent permettre un gain énergétique d’au moins 35 % par rapport au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Subvention de 30 % du montant des travaux, plafonnée à 25 000 € par logement. ·        Pour les travaux permettant un gain énergétique d’au moins 50 %, l’aide est portée à 45 % du montant des travaux, plafonnée à 25 000 € par logement.   2. Bonifications et aides complémentaires ·        Sortie de passoire énergétique : Pour les immeubles en classe F ou G atteignant au minimum la classe D, bonification de +10 % du taux de subvention. ·        Copropriétés en difficulté : Possibilité d’une bonification spécifique selon le taux d’impayés ou si la copropriété est considérée en difficulté au sens de la loi. ·        Aides individuelles cumulables : Entre 1 500 € et 3 000 € sous conditions de ressources. ·        Cumul avec les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : Possible sous certaines conditions. ·        Éco-prêt à taux zéro : Financement sans intérêt possible pour couvrir le reste à charge des travaux. ·        Taux de TVA réduit à 5,5 % : Applicable à certaines prestations de rénovation énergétique. ·        Déficit foncier majoré : Pour les copropriétaires bailleurs au régime réel, le plafond est augmenté à 21 400 € par an pour certains travaux.   3. Spécificités locales et expérimentations ·        Aides des collectivités locales : À ce jour, aucune aide spécifique n’est proposée par la Ville de Marseille, la Métropole ou le Département. ·        Expérimentation pour les petites copropriétés : Depuis le 1er janvier 2024, l’ANAH teste une dérogation pour les copropriétés de 20 lots d’habitation ou moins, permettant d’accéder aux aides même sans atteindre les 35 % de gain énergétique. Toutefois, cette expérimentation ne s’applique pas à Marseille, excluant ainsi la plupart des petites copropriétés locales de ce dispositif.   4. Obligations et démarches préalables ·        Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) obligatoire : Préalable à toute demande de subvention. ·        Accompagnement par un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) : Obligatoire, avec une prise en charge partielle de ses honoraires par les aides publiques. ·        Entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) : Impératif pour bénéficier des aides.   ⚠ Les aides individuelles pour les travaux privatifs, sur critères sociaux ou destinées aux bailleurs, ne sont pas traitées dans cet article.    Accompagnement par l’ALEC (Agence Locale de l’Énergie et du Climat) : Notre cabinet, signataire de la charte ALEC, peut vous orienter vers un accompagnement dédié. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter  le guide de l’ANAH.

Comme souvent le syndic est aux avant-postes pour ressentir beaucoup de sujets. Plusieurs fois par mois on nous demande, toute affaire cessante si louer en "AIRBNB" (location meublée court terme) est autorisé dans une copropriété. Les nuisances concernant la coexistence d’habitants à l’année et de touristes dans le même vieil immeuble de centre ville sont problématiques. On ne connait plus ses voisins, on se plaint des bruits de valises roulettes à toute heure, on sonne à l’interphone tard dans la nuit et on ne compte pas les fêtes jusque plusieurs fois par semaines pendant l'été. L’effet sur le marché de l’habitation n’est pas favorable, la crispation en France et à Marseille en particulier est palpable. Des mouvements de citoyens scient les boites à clé (même la Mairie s’y est mise à Marseille) et vont jusqu’à ravager les appartements "AIRBNB" (autant le deuxième est condamnable, autant le premier peut recueillir la sympathie). Nous attendions une clarification. En effet la loi de 1965 sur le droit de la copropriété et les vieux règlements n’avaient évidemment rien prévu à ce sujet... Le parlement a finalement fini par sévir avec la loi « LE MEUR » du nom de la député "ENSEMBLE" En dehors des règlementations sur les copropriétés cette nouvelle loi prévoit : Une obligation de déclaration et d’enregistrement nationale Ce dispositif d'enregistrement était déjà appliqué à Marseille Une obligation de décence énergétique La possibilité pour les Villes d’abaisser le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales Une fiscalité alignée sur le micro foncier (donc moins favorable qu’auparavant) avec 30% d’abattement forfaitaire dans la limite de 15000 Euros de revenus locatifs (sauf meublés classés) Pour ce qui est des copropriétés une clarification : Il est créé un  Article 8-1-1 dans la loi de 1965 qui impose aux règlements de copropriété établis à compter de l'entrée en vigueur de la loi « mentionnent de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme »... Pour les immeubles neufs ou les mises en copropriété donc... Et pour les copropriétés existantes une possibilité de « légiférer » Il est désormais possible à la majorité de l’article 26 (soit les deux tiers des voix et plus de la moitié des copropriétaires) «  La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale (…)  La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. » Concrètement il faut comprendre que : Lorsque c’est une résidence principale il n’est pas possible d’interdire  le « AIRBNB » dans une copropriété car cela reste un usage non commercial.  En revanche la Ville peut abaisser le nombre de jours d’autorisation de location. Lorsque ce n’est pas une résidence principale la copropriété peut purement et simplement interdire la location « AIRBNB » mais pour cela il faut dans le règlement de copropriété une clause d’habitation bourgeoise, "interdisant les activités commerciales dans les lots à usage d’habitation". C'est donc une limite d'application de la loi qui risque de créer des contentieux car certaines rédactions peuvent manquer de clarté. Enfin la loi prévoit que « le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Un point d'information par le syndic relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. » Une loi qui agit enfin mais un cadre d'application qui risque d'ouvrir de nouveaux contentieux. Par ailleurs la majorité de l'article 26 ne sera pas forcément facilement atteignable dans certaines copropriétés divisées sur le sujet entre bailleur et occupants. De notre coté nous mettrons ce sujet à l'ordre du jour de toutes nos Assemblées Générales pour permettre aux copropriétaires de trancher. Consultez la loi intégrale ici https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050612711

Nous sommes souvent sollicités pour fournir notre analyse sur l'état du marché immobilier à Marseille. Afin de répondre à cette demande, nous publierons régulièrement nos observations et analyses. Globalement, le pouvoir d'achat immobilier a diminué à Marseille au cours des dernières années pour deux raisons principales : l'augmentation significative des taux d'intérêt et du prix au mètre carré. Marseille est même l'une des villes où le pouvoir d'achat immobilier a le plus reculé. Selon une étude de la FNAIM (1), à mensualité équivalente (1000 euros par mois pendant 20 ans), un acheteur a perdu 21 mètres carrés en trois ans (passant de 70,3 m² en mai 2021 à 49,33 m² en mai 2024). Concrètement, qu'en est-il dans le 5e arrondissement de Marseille et plus spécifiquement dans notre quartier de prédilection, le Camas ? Évolution des prix En cinq ans, nous avons constaté une hausse de 45% du prix médian au mètre carré. Cette flambée des prix s'est accentuée après les déconfinements, atteignant même plus de 4000 euros au mètre carré au dernier trimestre 2023 dans le 5e arrondissement. Contrairement au reste de la France, nous n'avons observé un ralentissement qu'à la fin de l'année 2023 et depuis le début de l'année 2024. Perspectives d'avenir Qu'en est-il pour la suite ? Les taux d'intérêt ont enfin commencé à diminuer légèrement. Bien que les taux d'emprunt à 1% soient désormais un souvenir, après avoir atteint 4% fin 2023, ils ont connu une première baisse au premier trimestre 2024. En avril 2023, Les Échos (2) anticipaient un retour à des taux de 3% d'ici la fin de l'année. Pour l'avenir personne n'envisage une baisse en dessous des 3% dans les années à venir. Alors que l'inflation ralentit et les taux commençaient à se stabiliser, nous avons observé, comme nos confrères, une grande prudence sur le marché suite à la dissolution de l'Assemblée nationale et à la période d'incertitude actuelle (3) Il existe tout de même une demande, notamment des aspirants acquéreurs qui ne sont pas primo-accédants, et ce sont finalement les dossiers les plus solvables... Nous continuerons à surveiller ces évolutions et à vous tenir informés des tendances du marché immobilier à Marseille. Sources (1)    Source : BFM IMMO https://www.bfmtv.com/immobilier/achat-vente/pouvoir-d-achat-immobilier-dans-votre-ville-avez-vous-perdu-ou-gagne-des-metres-carres-en-2024_AV-202405240332.html (2)    Source : LES ECHOS https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/credit-immobilier-des-taux-a-3-en-fin-dannee-2088774 (3)    Source : LES ECHOS https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/credit-immobilier-faut-il-se-hater-pour-signer-2105368

Ce DPE coute cher et globalement dans l’ancien de centre-ville on pourrait copier/coller ce DPE à toutes les copropriétés similaires (d’ailleurs si j’étais diagnostiqueur c’est ce que je ferai). Preconisaition de travaux ? -          Changer le chauffage collectif ? Ben non y en n’a pas … -          Isoler la façade extérieure ? Ben non on n’a pas le droit et ce type de bâtiment ancien ne s’y prête pas. -          Isoler les combles ? Oui voila mais le résultat est médiocre et ce n’était peut être pas la peine de faire un DPE pour le savoir. Qui plus est quel est l’intérêt d’un DPE collectif alors que le DPE individuel est déjà obligatoire et bien plus ciblé ? On peut être E ou F au dernier étage et C ou D entre deux étages. On sait d’avance la suite de ce DPE collectif dont on nous demande de renseigner le résultat dans le registre des immatriculations : après la carotte des subventions viendra le bâton des amendes en cas de non réalisation ou de mauvaise note. En tout cas il ne faut pas compter sur moi pour vanter les mérites de cette hérésie à mes copropriétaires. Nous présentons l’obligation sans insister et ils décident eux même.

Le fameux trois-fenêtres-Marseillais dont nous parlons beaucoup sur ce blog est cet immeuble type du centre ville de 4 étages, 7 mètres de long sur la rue, 15 mètres de profondeur… (voir l’article de Pascal Rebuffel expert immobilier) Dans les arrondissements centraux on ne voit quasiment que lui. Il n’a jamais d’ascenseur, pas de chauffage collectif et encore moins de gardien. Dans ses charges annuelles on trouve, l’assurance, l’eau, l’électricité et le ménage (et encore pas toujours). Longtemps les syndics se sont contentés de payer ces quelques factures dans l’année et rares étaient les copropriétés qui engageaient de gros travaux. Après la prise de conscience suivant le drame de la rue d’Aubagne les choses ont changé. Petit à petit des nouveaux arrivants avec plus de pouvoir d'achat et avec une volonté de travaux investissent ces immeubles vieillissants. Auparavant les syndics facturaient 900 euros TTC à l’année la gestion de ces copropriétés. Les prix sont montés à 1.200 euros, 1.500 euros puis 1.800 euros. Aujourd’hui notre cabinet est monté à un tarif de base de 2.400,00 euros TTC annuel. On va alors crier au syndic voleur … 2.400 euros alors que le budget de ces immeubles hors syndic est en général de l’ordre 3.000 euros. Ses honoraires représentent alors la moitié des charges pour un tarif moyen de 480,00 euros du lot alors que la moyenne Marseillaise est plutôt de 180 euros… Il faut arrêter de raisonner au nombre de lots sur des petites copropriétés pour baser un tarif. Comment avons-nous pu proposer pendant des années des tarifs à 1.200 euros par an ? Avec tout le respect que nous avons pour les sociétés de ménage c’est moins que ce qu’elles ne facturent pour nettoyer la cage d’escalier tous les 15 jours pendant 30 minutes. Sans être méprisant les missions et la responsabilité qui pèse sur le syndic est toute autre : il doit être pro actif et a une responsabilité pénale en cas d’accident résultant de sa gestion. Le syndic : Doit être joignable toute la journée Renseigner à tout moment les copropriétaires (principalement sur des questions comptables), Proposer au moins une visite annuelle, Appeler les charges tous les trimestres, Conseiller sur la réglementation, Obtenir des devis pour les prestations, Saisir et payer les factures, Ouvrir un compte bancaire par immeuble et le gérer (faire les rapprochements bancaires tous les mois) Préparer les comptes annuels, Convoquer l’Assemblée Générale, Tenir l’Assemblée Générale (elle peut durer aussi longtemps que les copropriétaires soient 3 ou 30…), Exploiter les décisions d'Assemblée Générale, S’assurer en responsabilité civile pro et payer une caisse de garantie, Renégocier les contrats, Gérer les urgences (et si il y a des intempéries il aura autant de toitures que de copropriétés à réparer) Gérer des problèmes de voisinage Et je termine par la tâche la plus importante: répondre aux nombreuses sollicitation par mails Et bien plus … et chaque année nous avons de nouvelles exigences, désormais il va falloir proposer des plans pluriannuels de travaux, des DPE, etc… … et ici on ne parle que du courant, pas de la gestion des gros travaux qui feront l’objet d’une rémunération complémentaire. Combien d'immeubles de ce type peut gérer raisonnablement un gestionnaire de copropriété pour faire un travail de qualité ? Des confrères chef d’entreprises Marseillais interrogés s’accordent sur le chiffre de soixante. Cela veut dire que sur une semaine de 35 heures, un gestionnaire pourra s’occuper en moyenne 30 minutes toutes les 2 semaines d’une copropriété comme notre société de ménage sans compter donc les temps de déplacement nécessaires régulièrement. Mais il faudra en plus qu’un comptable saisisse les factures, paye les fournisseurs, fasse les rapprochements bancaires, prépare les comptes. Il faudra aussi un collaborateur pour répondre au téléphone pour renseigner sur les comptes, ou poser une question générale pendant que notre gestionnaire est sur le terrain. Si l’on part sur un tarif de 1.200,00 euros TTC soit 1.000,00 Euros HT / annuel le syndic fera un chiffre d’affaires de 60.000 euros pour ce portefeuille. Si l’on retire 25% de frais de fonctionnement (il faut bien payer les locaux, le logiciel, la garantie financière, le matériel…) il reste 45.000,00 euros ce qui ne permet pas de payer le gestionnaire, encore moins le comptable et l’assistant. On voit bien que nos honoraires de 2.400,00 euros TTC (soit 2.000,00 euros HT) sont plus que justifiés. Nous arrivons avec ce montant à un chiffre d’affaires de 120.000 euros et à ce prix là il reste 90.000,00 euros après les charges fixes. Un gestionnaire confirmé coûte 70.000,00 euros par an à une entreprise (2.500,00 euros net par mois): l'entreprise devra arbitrer entre charger un gestionnaire confirmé de d'avantage d'immeubles ou un gestionnaire junior moins payé. Le syndic heureusement facturera un peu d’honoraires annexes même si ils sont peu nombreux aujourd’hui (état daté et suivi de travaux essentiellement) mais on voit bien que la marge sera quasiment inexistante. Comme nous l’avons dit dans un précédent article, aujourd’hui le marché des syndics à Marseille se concentre. Il reste peu de syndic indépendant et avec le tableau que nous avons brossé ici, les petites copropriétés ne trouvent plus preneur. Les syndics ne veulent plus gérer ces copropriétés peu rentables et de plus en plus complexes bien qu'humainement et intellectuellement les plus intéressantes. Quelle solution pour les petites copropriétés ? Passer sur une gestion bénévole avec un contrat d’assistance ? Les copropriétaires en reviennent vite car c’est finalement cher et il faut faire tout le travail avec la responsabilité que cela implique. Il manquera également le conseil qui devient aujourd'hui la valeur ajoutée du syndic. Du coté des syndics il est impossible de conserver des portefeuilles avec des tarifs en moyenne à 1500 euros HT tout en proposant un service de qualité. C'est mécanique et il va falloir arbitrer entre piètre qualité ou augmentation tarifaire. Confrère : arrêtez de vous brader. Copropriétaires : arrêtez de vouloir tirer vers le bas les honoraires de votre syndic. Même à 2.400 euros par an pour un trois-fenêtres le coût reste raisonnable pour vous : 40 euros par mois et par copropriétaire pour gérer votre bien le plus cher.

Lorsque nous pensons entretien d’un immeuble, nous allons spontanément penser au ravalement de façade et à l’entretien de la toiture pour éviter des infiltrations. Et si nous n’entretenons pas préventivement la toiture, l’occupant du dernier étage saura nous le rappeler à la première grosse pluie. Il en sera de même en cas d’infiltration par la façade ou de fuite sur une colonne d’eau usée. Les dégâts visibles rapidement sont traités rapidement. Cependant un sujet est souvent négligé dans les immeubles anciens, et surtout les immeubles Marseillais : la réfection des collecteurs et surtout lorsqu’ils sont enterrés. Et c’est bien lorsqu’ils sont enterrés que la vétusté des collecteurs va poser problème puisque l’infiltration sera insidieuse et progressive sans conséquence visible immédiate. On blâmera assez facilement un ancien cours d’eau ou des remontées capillaires pour expliquer la présence d’humidité dans les parties basses du mur du hall d’entrée. Cependant qui peut imaginer qu’un collecteur en grès puisse être éternel. Ils ont souvent l’âge de la construction de l’immeuble. Pour le fameux trois-fenêtres-Marseillais ce sera 100 à 150 ans. Une fuite durable et insidieuse pourra avoir des effets dévastateurs sur les fondations d’un immeuble ancien. D’ailleurs elle pourra aussi avoir un effet dévastateur sur l’immeuble voisin. Il faut donc envisager un passage caméra préventif et des travaux de remplacement du collecteur. D’ailleurs en cas de fissuration du bâti, un ingénieur structure demandera toujours ce type d’investigations au préalable. Si le remplacement du collecteur est nécessaire, il ne faut pas se le cacher, la réalisation de ce type de travaux est souvent complexe et coûteuse… Surtout lorsque cela va impacter sur un appartement occupé. C’est souvent le cas avec les appartements en « basses-offices » des immeubles Marseillais dans lequel passe le plus souvent un collecteur rejoignant les égouts. Il faudra déposer tout le revêtement de l’appartement et le remettre et cela nécessitera forcément le relogement de l’occupant. Il y a aussi souvent de mauvaises surprises : des réseaux sont parfois non visibles lors des investigations vidéos. Il peut être envisagé d’éviter la réalisation de tranchées en réalisant des travaux de chemisage du collecteur dans certaines situations seulement. Malheureusement ce procédé est couteux car il nécessite une organisation et un matériel complexe. Le coût est parfois identique entre les deux solutions, le chemisage ayant cependant moins d’impact pour les occupants. Passer une caméra dans un collecteur c’est souvent comme réaliser un examen de santé passé un certain âge : on trouve souvent de mauvaises surprises. Mais comme en matière de santé, plus le problème est détecté tôt, plus les conséquences seront limitées sur la structure de l’immeuble. Un passage caméra coutera environ 400 euros. La réfection d’un collecteur pourra atteindre les 10 à 20 000 euros pour un immeuble Marseillais traditionnel.

Nous sommes souvent interrogés par les copropriétaires que nous gérons sur les délais de réception des subventions par la Ville de Marseille dans le cadre des travaux de ravalement de façade. Une légende urbaine tenace dans le centre-ville murmure que la SOLEAM trouve toujours une excuse pour ne pas verser les fonds aux copropriétaires. Nous avons réalisé une grosse vingtaine de ravalement et nous pouvons vous confirmer que c’est faux. Certes le montant des subventions est rarement de 50% des travaux dans la pratique puisque la limite est de 200 euros du mètre carré de façade. Cependant ce montant est annoncé avant le démarrage des travaux par courrier à chaque copropriétaire et donc il n’existe pas de surprise. Après la fin des travaux il faut compter à minima un an et demi pour recevoir les fonds. Désormais cela s’accélèrera peut-être puisque le diagnostic des parties communes doit être réalisé en amont du démarrage des travaux. Jusqu’à présent ce diagnostic pouvait ralentir la complétude du dossier en soulevant une anomalie par un architecte missionné par la SOLEAM alors que le ravalement était déjà terminé. Il faut donc regretter que cette subvention ne favorise pas les copropriétaires les plus modestes puisqu’il faut avancer les fonds avant le démarrage des travaux (des quotes-parts qui peuvent atteindre les 10 000 euros) pour ne récupérer cette somme que près de 2 ans et demi après. Il faut en effet rappeler que les appels de fonds doivent être réglé au syndic avant le démarrage des travaux et que le chantier peut ensuite durer 4 mois. La nouvelle municipalité songe à ajout des critères sociaux pour l'avenir. Il serait également bon qu’elle envisage d’aider les ménages modestes au moment du paiement des travaux et non 2 ans et demi après. Enfin cet article est l’occasion de remercier les équipes des chargés de mission ravalement de la SOLEAM : Madame FENECH, Madame DEFAYE et Monsieur RATINA. Toujours très réactifs à toutes nos demandes. On peut être sûr que ce n’est pas leur faute s’il y a des lenteurs !

Le conseil Municipal de Marseille a voté ce 21 mai 2021 une modification des règles concernant les locations meublées court terme (type airbnb). Mais cette résolution devra être validée par AIX MARSEILLE METROPOLE avant d’être applicable. Nous y reviendrons donc. En attendant il peut être utile de revenir sur la situation juridique actuelle coté ville de Marseille et droit de la copropriété. Du coté de la Ville de Marseille : Actuellement si vous louez un appartement en meublé de tourisme qui est votre résidence principale ou secondaire : vous devez dans tous les cas le déclarer en mairie. Location saisonnière de la résidence principale s'entend dans la limite de 120 jours par an. La location saisonnière d’une résidence secondaire est soumise à une demande d’autorisation temporaire de changement d’usage, qui ne peut être délivrée qu’à des personnes physiques. AIRBNB et consorts se chargent également de collecter une taxe de séjour auprès des locataires. Aucune démarche n’est à faire pour les particuliers. Jusqu’à présent il est possible de louer jusqu’à cinq appartements en meublée touristique sans avoir à compenser, c’est-à-dire créer un logement identique dans le même quartier (par la construction ou en transformant un local commercial en appartement). Ce principe a été mis en place dans plusieurs grandes villes dont Paris. La ville de Marseille souhaite désormais limiter à un appartement par propriétaire à destination de meublée touristique avant compensation. … Mais pour autant attention : il faut vérifier si le règlement de copropriété autorise une telle location. Evidement la plupart des règlements de copropriétés écrits sur des papyrus ne pouvaient pas envisager les AIRBNB. Mais des clauses peuvent être interprétés au cas par cas pour l'interdire. Deux arrêts de la cour d’appel de Paris ont notamment reconnu que cette activité de meublé touristique était de nature commerciale et non pas d’habitation comme un bail meublé classique. « Un règlement de copropriété peut comporter des dispositions restrictives des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, qui sont valables si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble » précise Me NAUDIN avocat spécialiste du droit de la copropriété à Marseille. « la location saisonnière, du fait de sa courte durée et de son exercice à titre commercial, est un mode de location incompatible avec la clause d’occupation bourgeoise ». Enfin même si la copropriété n’interdit pas cette activité ce n’est pas pour autant « open bar » ! En cas de nuisance la copropriété pourra se retourner contre le copropriétaire pour troubles anormaux de voisinage. Et c’est bien le principal problème actuellement que nous rencontrons en tant que syndic : voir se confronter des occupants aspirant à vivre sereinement au quotidien et des vacanciers débarquant chaque week-end ou pendant les vacances. Cela génère la plupart du temps des déconnection: horaires décalés, fêtes, ou encore bruits de roulettes de valises dans la cage d’escalier… Plus d’infos: Le site de la Ville de Marseille: https://www.marseille.fr/decouvrir-marseille/une-ville-de-tourisme/la-taxe-de-sejour L'article de Maitre NAUDIN: https://www.cabinetnaudin.com/details-locations+saisonnieres+de+type+airbnb+et+copropriete-227.html