Cela fait partie des points peu populaire pour le syndic : les fonds doivent être intégralement disponibles sur le compte de la copropriété avant que le syndic ne passe commande des travaux. En effet le syndic doit être en mesure de régler l’entreprise en fonction de l’avancement des travaux, sans délais, afin d’éviter les pénalités de retard, un risque d’interruption de chantier ou un contentieux. Il n’existe pas de loi à ce sujet. Outre le bon sens, une jurisprudence est souvent évoquée: arrêt de la cour de Cassation, chambre civile 3 du 16 mai 2001 99-19.838. Dans cette affaire le syndic a été jugé responsable vis-à-vis de l’entreprise de ravalement « en lui passant une commande de travaux d'un montant important, alors même que, connaissant la situation financière obérée de ce syndicat et l'ayant tue à la société, il avait passé cette commande sans avoir, au préalable, recueilli les fonds nécessaires » Quant au bon sens : imaginez un copropriétaire qui paye le premier appel de fonds mais qui ne paye pas les autres pendant le chantier (pour différentes raisons : problème matériel, mauvaise foi, maladie, décès…) Il faudra alors interrompre le chantier ou demander en catastrophe aux autres copropriétaires d’avancer les fonds en attendant que justice soit faite. De votre coté, commandez vous des travaux si vous n'avez pas les fonds ? Non. Le syndic doit donc s'assurer de la solvabilité de la copropriété. Fut un temps on pouvait imaginer que le syndic souhaitait faire fructifier cette somme à son profit. Aujourd’hui les comptes séparés sont obligatoires et il n’a aucun intérêt à disposer de beaucoup de trésorerie : en effet il doit payer des frais financiers auprès de sa caisse de garantie, et sa cotisation augmente proportionnellement aux fonds détenus. Aujourd’hui si votre syndic s’assure d’avoir l’intégralité des fonds c’est qu’il est très professionnel : - C’est avoir du respect vis-à-vis de l’entreprise qui réalise le chantier pour pouvoir la payer tout au long du chantier rapidement ; - C’est s’assurer que le chantier puisse être mené à son terme ; - C’est éviter aux autre copropriétaires de compenser la trésorerie de la copropriété à cause d’un mauvais payeur. Nous restons à votre disposition pour plus de précisions.

Depuis des années les lois et décrets censés simplifier la gestion de copropriété se multiplient. Une des dernières modifications en date concerne la mise en conformité des règlements de copropriété. Le syndic doit attirer obligatoirement l’attention des copropriétaires en Assemblée Générale sur les modifications nécessaires concernant trois notions juridiques très difficilement compréhensibles, y compris par les professionnels que nous sommes. Ces modifcations sont facilités jusqu’au 23 novembre 2021 par une adoption à la majorité simple et résultent de la loi ELAN au lieu de majorité plus lourde (1). Il faut donc entre l’élection du syndic, le vote de gros travaux et la couleur réglementaire du paillasson évoquer trois notions juridiques complexes et vérifier si la copropriété est concernée par la présence : de parties communes à jouissance privative ; de parties communes spéciales ; de lots transitoires, Il existe déjà des kilomètres d’analyses de juristes à ce sujet. Dans cet article, nous allons tenter de vulgariser au maximum ces trois notions. S’agissant d’un sujet avec potentiellement de graves conséquences la plupart des syndics recommandent, et nous en faisons partie, de faire appel à un avocat pour auditer les règlements de copropriété. En effet cette non mise en conformité des règlements de copropriété irait jusqu’à la perte pour certains copropriétaires d’une partie de leur droit pour un simple vice de forme dans la rédaction du règlement de copropriété. 1/ Les parties communes à jouissance privative En copropriété il existe des parties communes et des parties privatives. C’est une notion à peu prés claire pour la plupart des copropriétaires. Mais il existe aussi des parties communes à jouissance privatives. Par exemple une cour ou jardin situé au rez de chaussé et accessible uniquement par un lot, une terrasse, des combles ou une loggia… Dans certaines copropriétés cette jouissance est sous-entendu par le règlement de copropriété, une tradition, validée par une Assemblée mais n’est pas expressément indiqué dans le règlement de copropriété. Désormais cette partie commune à jouissance privative doit être expressément mentionnée. On imagine le stress et l’importance de cette régularisation pour certains copropriétaires… Mais il est difficile d’imaginer qu’un copropriétaire perde ce droit uniquement pour un vice de forme sans le contester judiciairement... 2/ Les parties communes spéciales Chacun paye les dépenses de la copropriété en fonction des tantièmes de charges générales (les fameux « millièmes »). Parfois il existe dans des copropriétés plusieurs bâtiments. Il peut être prévu dans l’usage ou le règlement de copropriété que seul le bâtiment A par exemple participe aux dépenses du bâtiment A. En pratique depuis des décennies des répartitions peuvent être appliqués sans qu’il n’existe une clé de répartition, c’est-à-dire un tableau dans le règlement de copropriété récapitulant les tantièmes pour chaque lot pour une catégorie de dépense et pas simplement une mention de dispense de participation. Un autre cas typique peut être une mention dans le règlement de copropriété telle que « le copropriétaire du local commercial est dispensé de participer aux charges d’entretien et de ménage de la cage d’escalier » Désormais Il ne suffit plus de la mention de cette phrase dans le règlement de copropriété. Il faut un tableau de charges spéciales indiquant « LOT X : 0 tantième pour les charges escalier ». 3/ La présence de lots transitoires Lorsqu’un ensemble immobilier est construit par tranches successives le promoteur peut prévoir dans le règlement de copropriété initial la possibilité de réaliser d’autres bâtiments non encore construits sans avoir à solliciter une autorisation de l’Assemblée Générale à chaque fois. Il peut aussi s’agir d’une réserve pour la surélévation d’un immeuble très en vogue à Paris par exemple. Désormais cette pratique est encadré strictement et le lot doit être affecté de tantièmes et de conditions stricts comme le nombre d’étage, la hauteur, le gabarit, et non plus une simple formule vague telle qu’un « droit d’édifier tout bâtiment et toute construction ». Maintenant se pose la question de l’approbation à la majorité des copropriétaires de telle modification et en cas de refus… Des procès interminables en perspective ! Nous évoquerons donc ce point au cours de toutes les Assemblées Générales de copropriété Merci à Maitre NAUDIN pour son aide dans la compréhension de ces notions et aux articles du numéro d’octobre 2020 des informations rapides de la copropriété. (1) Point précis de droit : Voir les articles 206 et 209 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ». « Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. « Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante. « La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. « Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6 4 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. À cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.”

Le gouvernement a dévoilé dans le cadre du plan « France relance » les aides pour les travaux d'économies d'énergies sous l’appellation « MaPrimeRénov » . Cette aide qui concerne les particuliers sous critères de ressources est également accessible aux copropriétés directement et sans condition de revenu réalisé par des entreprises labellisés RGE. Il s’agit de travaux de rénovation globale, qui garantissent une amélioration significative du confort et de la performance énergétique de la copropriété (35% minimum de gain énergétique après travaux) et constitués à 75% de lots d’habitation principales. Ce dernier point exclu donc les copropriétés de résidences secondaires, des bureaux, location meublées court terme (airbnb) et commerces à plus de 25%. La synthèse de l’aide se veut pour une fois relativement simple : > MaPrimeRénov’ Copropriété (plafond des travaux : 15000 € x le nombre de logements) 25% du montant des travaux (avec un maximum de 3 750 € x le nombre de logements) > Financement de l’accompagnement (prestation plafonnée à 600 € x le nombre de logements) 30% du montant de la prestation (un maximum de 180 € x le nombre de logements et un minimum de 900 € d’aide / copropriété) > Bonus sortie de passoire (sous condition de sortie des étiquettes énergie F et G) 500 € x le nombre de logements > Bonus Bâtiment Basse Consommation (pour récompenser l’atteinte de l’étiquette énergie B ou A) 500 € x le nombre de logements Cette aide est cumulable avec les Certificats d’Economie d’Energie (en moyenne 2000 euros par logement. Ces travaux bénéficient du taux réduit de TVA de 5,5% POUR LES COPROPRIÉTÉS FRAGILES : un bonus Abondement par l’Anah (non cumulable avec les CEE) : 3000 € x le nombre de logement , si la copropriété présente un taux d’impayé supérieur à 8% ou est située dans un quartier en renouvellement urbain (NPNRU) La brochure proposé par le site du ministère de l’écologie propose deux exemples :

Pour une majorité de Français il faudrait être (co)propriétaire de sa résidence principale. Être locataire ce serait jeter de l’argent par les fenêtres. Acheter serait le prix de la tranquillité, un investissement et un impératif en raison des taux d’intérêts historiquement bas. Le terme d’investissement se discute d’ailleurs selon les économistes: votre appartement ne génère en effet aucun revenu. Le fait de faire des travaux n’augmentera pas forcément sa valeur et vous ne savez pas à quel moment d’un cycle immobilier vous l’achetez. Il y a pour moi une grande part d’irrationnel dans le choix de beaucoup de jeunes néo copropriétaires que nous voyons vite déchanter dans notre profession de syndic et un manque de « culture » de la copropriété. Si tout le monde sait qu’il va devoir faire des travaux dans son appartement, que beaucoup ont compris le concept de payer des charges de copropriété trimestrielles et se renseignent à ce sujet (et encore...) beaucoup n’appréhendent pas le coût des travaux à venir dans une copropriété. C’est particulièrement le cas ces derniers mois à Marseille où la prise de conscience généralisée et les injonctions de ravalement font se développer les grosses dépenses. On ne peut pas reprocher aux néo copropriétaires cette méconnaissance. Il n’existe pas encore d’obligations de faire un diagnostic technique global qui permettrait de connaitre la situation globale de l’immeuble et l’estimatif du coût des travaux à venir. La majorité des copropriétaires va se limiter à jauger l’état de façade et de la cage d’escalier. Peu s’intéressent aux fondations de l’immeuble, aux réseaux, à l’état de la charpente et de la toiture et l’achat ne tiendra pas compte du coût des travaux réguliers nécessaires. J’ai récemment visité un immeuble qui paraissait en parfait état (ravalement, cage d’escalier) mais dont la structure des planchers des appartements était en piteux état et a nécessité un arrêté de péril. Personne n’a jamais eu l’idée de visiter tous les appartements d’un immeuble avant d’acheter (et on le prendrait pour un acheteur pénible). Les agents immobiliers, les notaires et les banques sont souvent de mauvais conseils en matière de copropriété. Ils poussent à utiliser toutes les économies du ménage et à s’endetter à hauteur du fameux plafond de 33% des revenus ce qui ne laisse que peu de marge et rogne sérieusement sur la qualité de vie au moindre imprévu dans la copropriété. Les travaux de copropriété ne sont pas la seule raison qui font qu’acheter sa résidence principale n’est pas toujours une bonne opération. Il faut également prendre conscience de la distorsion entre les prix de l’immobilier en centre-ville à l’achat et à la location. En réalité dans la majorité des cas les aspirants acheteurs vont devoir revoir leur critère à la baisse et habiter un appartement moins bien situé, moins grands ou sans terrasse que s’ils étaient locataires. J’ai choisi dans ce billet d’humeur de noircir le tableau volontairement : le but est d’ouvrir à la réflexion pour: - Ne pas considérer l’achat d’une résidence principale comme quelque chose qui irait de soi. - N’hésitez pas à envisager l’investissement locatif: cela peut vous permettre d'avoir une plus grosse marge de sécurité en ayant un loyer supérieur au remboursement par exemple. - Même si vous aimez le charme de l'ancien n'oubliez pas que c'est un patrimoine qui nécessite un entretien régulier et donc beaucoup de dépenses. - Considérez la taille de la copropriété: plus le nombre de copropriétaires est faible, plus les quote-part des travaux sont importantes. Et vous qu'en pensez-vous ?

L'urbanisme imposée au milieu du XIXe siècle pour lutter contre la pénurie de terrains et répondre à la forte demande de logements a conduit à la généralisation du fameux trois fenêtres Marseillais. Un appartement traversant par étage, deux murs porteurs à gauche et à droite et pas de murs porteurs à l’intérieur… enfin sur le papier... Chaque immeuble est construit avec le même plan sur une parcelle de 7 mètres de large et 30 mètres de profondeur, soit 210 m2, divisée de manière égale entre la surface du bâti et celle du jardin. Les appartements font en moyenne 80m2 sur 5 niveaux. (1) Ce copier/coller avait une finalité économique qui se poursuivait jusqu’au choix des matériaux souvent assez bas de gamme. En copropriété il est permis de faire tous les travaux tant qu’ils n’affectent pas les parties communes. Beaucoup de copropriétaires et entreprises intervenantes savent la nécessité de solliciter le syndic en cas de percement d’un mur porteur. Il faut en effet une autorisation d’Assemblée Générale, le recours à un ingénieur structure et souscrire à une assurance dommage ouvrage. Une cloison est une partie privative : il ne faut logiquement aucun accord de la copropriété pour en supprimer une. Cependant casser des cloisons peut avoir de graves conséquences, notamment si aucune précaution n’est prise. Avec le temps les cloisons à la base non porteuses deviennent semi porteuses, en effet les planchers fléchissent petit à petit et se reposent sur les cloisons du dessous. En général les cloisons sont situées au même endroit à tous les étages. Nous avons de nombreux exemples de copropriété où toutes les cloisons sont supprimées au même endroit à tous les étages. Si l’on rajoute à cela le fait que certains copropriétaires surchargent leur plancher c'est rapidement tout l'immeuble qui est déstabilisé. Cela peut créer d’importantes fissurations dans les appartements, dans la cage d’escalier, un décollement de la façade, des désordres sur la structure de l'escalier et jusqu'à l'effondrement d'un plancher... parfois des décennies plus tard. L’illustration de cet article est extrait d’un rapport de M. Henri AVAZERI, architecte sur un immeuble dont nous sommes le syndic. Le coût des travaux nécessaires sur cet immeuble avoisine les 100.000 euros pour 5 copropriétaires… Il est souvent difficile de se retourner contre les copropriétaires sans certitude sur la date de réalisation des travaux et les procédures judiciaires sont longues, coûteuses et incertaines alors qu'il y a urgence à agir. Ce décloisonnement est un véritable problème dans l’ancien. Le Syndic n’est souvent pas informé de ces travaux. De même lorsqu'un acquéreur potentiel visite un immeuble ancien il ne va pas vérifier que tout est en ordre dans les appartements en dessous du sien et peut se retrouver à assumer une quote-part de travaux énorme. Arrêtez donc de décloisonner ! Respectez le bâti ancien dans lequel vous achetez. Et si vraiment vous devez casser une cloison (par exemple dans la cuisine) : - Entourez-vous d’un architecte ou ingénieur structure avant les travaux ; - Faites contrôler la réalisation des travaux par un maître d'oeuvre ; - Faites un constat d’huissier chez vos voisins avant la réalisation des travaux. Toutes ces précautions ont un prix (comptez plus de 5000 euros en dehors des travaux)… mais c’est le prix de la tranquillité et de la pérennité de l’immeuble. Si vous constatez des désordres résultants de travaux récents d'un voisin: agissez maintenant... ou il sera trop tard. Enfin lorsque vous achetez dans l'ancien: vérifiez l'absence de fissures et n'hésitez pas à être un peu curieux sur l'état des autres appartements... (1) Lire l'article intéressant de l'excellent Pascal Rebuffel sur les 3 fenêtres Marseillais: https://www.facebook.com/expertmarseille/posts/155621104617346/

Suite à la tragédie de la rue d’Aubagne, l’Etat et la Métropole Aix Marseille ont budgété 600 millions d’euros sur 10 ans pour aider à la rénovation des copropriétés dégradés du centre ville. Malheureusement comme souvent il est relativement long et complexe d’obtenir des subventions et de s’y retrouver. La Métropole a ouvert l’Espace Accompagnement Habitat au 19 rue de la République censé simplifier ce type de démarche. Il est aisé d’obtenir un rendez-vous avec un conseiller. Il nous a fallu de nombreux rendez-vous pour les différentes copropriétés que nous gérons pour comprendre les grandes lignes des aides possibles et en connaitre les limites. Nous n’avons pas trouvé une synthèse écrite claire et simple de la procédure à l'obtention des aides et notre article a donc pour objet de palier à ce manque. Nous sommes volontairement très synthétiques. Les étapes: Solliciter un rendez-vous avec l’Espace Accompagnement Habitat pour vérifier l'éligibilité de la copropriété; Réaliser un diagnostic global de l’immeuble avec un maître d’œuvre (architecte, bureau d’étude) Établir un programme de travaux : Faire chiffrer les travaux; Rien que pour ces 4 premières étapes il faut plusieurs mois (et une Assemblée votant le principe de la mission d'un maître d'oeuvre). Solliciter le passage d’un ingénieur diligenté par la Métropole (en général c’est Urbanis) afin de valider le plan de travaux et les solutions techniques… puis attendre la validation (qui peut être longue); Faire voter les travaux en Assemblée; Attendre idéalement l’accord et demander un préfinancement des travaux. C'est la copropriété via son syndic qui recevra les fonds sur le compte dédié A savoir : Plus la copropriété est dégradée plus elle est susceptible d’être aidée (notamment en cas d'arrêté de péril). Si il existe des impayés (notamment des gros) : c'est un point positif pour que le pourcentage d'aide augmente; Les aides peuvent atteindre 50 à 90% du montant des travaux Les travaux susceptibles d’être subventionnés sont des travaux structurels ou sur le couvert. Les ravalements de façades ne sont pas éligibles, pour cela ne pas oublier les subventions de la SOLEAM (lire cet article) Il faut que la copropriété soit à 75% constituée de résidence principales (bailleur ou non bailleur). Ce pourcentage se calcule par rapport aux tantièmes. Ainsi nous avons eu la désagréable surprise de nous voir refuser des aides pour une petite copropriété dégradée dans le Panier qui avait 5 lots dont un commerce, un airbnb et un logement "pied à terre"… Il n'existe pas de critères de revenus; Une partie des travaux peut être pré financé par le versement d'une partie de la subvention, Une fois la procédure débutée, il n'est pas nécessaire d'attendre l'accord avant de commencer les travaux... Mais vous n'aurez pas la certitude d'obtenir les subventions Le syndic devra transmettre un nombre important de documents administratif concernant la copropriété (1) Cet article résume les aides aux syndicats des copropriétaires. Il existe également des aides pour les copropriétaires et pour cela nous vous invitons à vous renseigner directement auprès de la maison de l’Habitat. Nous restons à votre disposition pour échanger sur ce sujet. (1): Documents administratifs à remettre par le syndic (documents transmis par la Maison de l'Habitat): Copie de la carte professionnelle du syndic « gestion immobilière » RIB mentionnant « compte travaux » Délibération de l’AG ayant voté les travaux faisant l’objet de la demande + l’appel à un maitre d’œuvre + autorisant le syndic à déposer une demande de subvention auprès de l’Anah Diagnostics et autres études réalisées depuis la prise de l’arrêté de péril et destinés à lever ce dernier Cahier des charges du maitre d’œuvre, estimatif de travaux Devis honoraires MO Règlement de la copropriété Budget annuel (avec les annexes) N° d’immatriculation de la copro Feuille de présence Identification des propriétaires occupants et des propriétaires bailleurs Identification des logements vacants antérieurement à l’arrêté de péril Formulaires ci-joint signés (l’original doit nous être transmis) : demande de subvention, formulaire d’engagement complémentaire, plan de financement Arrêté de péril Et, si vous êtes administrateur provisoire : o Copie du jugement du TGI désignant l’AP Documents techniques : o Cahier des charges avec projet de travaux o Plans o Devis o Rapport d’expert

LE CAMAS, UN « VILLAGE » RECHERCHÉ ! Quartier des plus agréable pour sa mixité entre quiétude et dynamisme, Le Camas garde bien ses douces allures de village avec ses petites rues adjacentes au boulevard Chave et Eugène Pierre. Au détour de ses principales transversales, comme la rue Abbé de l’Epée ou la rue de l’Olivier, on découvre des petites rues étroites ou le temps semble s’être arrêté. Comme un instantané du passé. Et dire qu’on est dans la 2ème ville de France, à Marseille ! Une côte immobilière qui monte Côté immobilier, Le Camas a bien la côte ! Les prix d’un appartement peuvent atteindre les 2800/3000 euros suivant les différentes caractéristiques des biens. Les prix grimpent forcément avec un jardin en coeur d'ilot - ils sont très recherchés ! - ou avec un balcon ; ils sont finalement peu courants dans ce quartier. La qualité de vie du quartier et du sud y est forcément pour quelque chose. Quartier branché et de sorties, les commerces, bars, restaurant et salons de thé ont fleuri ici dans toute une diversité de choix et qualité : et ce n’est sans oublier que les "marseillais" aiment à se prélasser sur leurs terrasses, ou dans leurs cours et jardins presque toute l’année. Cafés, échoppes, coiffeurs, primeurs, écoles,…, il ne manque rien. Cette qualité de vie attire de nombreux ou nouveaux habitants dans ce quartier du 5ème arrondissement qui compte déjà plus de 16.000 personnes et qui se compose à 98% d’appartements sur 62 hectares. Sa renommée était déjà faites fin du 19ème siècle avec la présence - déjà à l’époque - d’une ligne de tramway la 68, mais également pour ses nombreux immeubles 19ème, et la naissance d’un grand acteur français Fernand Constantin, Fernandel, au 72 du boulevard Chave. Les années ont passé et le succès demeure avec le tramway T1, et une ambiance toujours vivante grâce à ses nombreux commerces et la proximité du quartier de la Plaine désormais en pleine réhabilitation. Il n’est donc pas étonnant qu’il soit devenu un quartier des plus recherché sur la ville pour sa qualité de vie ! Accès au Camas Lignes bus RTM : 52 – 72 – 74 – 509. Tramway T1 "Camas – Eugène Pierre". Coté vie de quartier, nous vous présentons une sélection des commerçants qui ont fait leur arrivée fin 2019 VOILÀ VÉ EST ARRIVÉ À CHAVE ! Petit nouveau du quartier tout juste débarqué en novembre, ce bar à vin saura mener vos papilles sur le doux chemin des bons vins Bio qu’il accorde avec harmonie aux tapas et produits du terroir de saison (bio également). Victor vous propose une large gamme de vins séduisants bio et bio dynamique de toutes les régions de France, des champagnes des cocktails et même du Génépi… Sachez qu’ici tapas, fromages fermiers de France et charcuterie artisanale sauront accorder vos palais au même diapason de qualité que les vins avec les terrines maison de sa Maman : chèvre et betterave, cervelle de canuts, salades lentilles ou pois chiches…, et de desserts du même acabit mousses café, chocolat, citron ou lez riz au lait. Choisissez dans une ambiance feutrée parmi la salle arty, les canapés moelleux couleur lie de vin, ou plutôt la terrasse animée côté boulevard, ou encore le petit jardin côté cour. Le plus : chose plutôt rare une vraie cave à vins à température, idéale pour les yeux et la dégustation. Souhaitons à cet amoureux d’art - qui a fait belle place à ses artistes coup de coeurs (peintures dans la salle et même sur sa devanture quand le bar est ouvert) - une belle réussite. Suivez les réseaux pour suivre les tendances du moment ; de l’oursinade en février aux concerts en terrasse… Voilà Vé - 100 bd Chave, Marseille 5ème. Ouvert du mardi au samedi de 17h à 2h. Happy jour 17h à 19h. Facebook : voila_ve TORRÉFACTION DE CHOIX Une jolie petite salle où flotte l’odeur du bon café. Iris, 29 ans, la barista de la torréfaction vous accueille et vous prépare ici différents cafés finement sélectionnés, et torréfiés chaque semaine. Vous les trouverez également à la vente à emporter moulu ou en grains. Nul doute que l’envie sera forte de venir déguster ici ces différents produits du terroir de qualité. La Brûlerie MÖKA les sélectionne de différents arômes et origines provenant de petits producteurs respectueux de l’environnement. Du choix et de l’originalité comme le café du Pérou de la province de Cajamarca aux notes de chocolat noir intense et de sucre de canne ou le Pink Latte, un curieux mélange bio de betterave riche en antioxydants et de lait d’avoine ! On les découvre également tranquillement installé en terrasse avec une petite restauration de qualité et produits frais de saison préparée par des traiteurs du coin - Alf pour le salé et Amal pour les pâtisseries. Brûlerie MÖKA - Café/boutique - 36, bd Eugène Pierre, 13005 Marseille (achat également à distance par envoi postal). www.brulerie-moka.com et Facebook : mokabrulerie LE BON GOÛT DU TERROIR Quand on entre dans cette séduisante boutique aux étals de bois, on ne peut s’empêcher d’avoir naturellement les papilles et les yeux en émois en voyant ce large choix de fromages de France. Tous ces fromages sont fermiers et varient selon la saison. Laissez vous embarquez dans la saveur d’un Comté 16/18M (différents affinages), des différents fromages à la truffe, des Pélardon, de la buchette fermière, du Roquefort Carles, du Trèfle fermier, de la Tomme aux fleurs, du Brillant… On ne pourrait tous les citer. Côté terroir, on découvre également des charcuteries comme le porc noir de Bigorre, cet AOC connu pour son élevage au coeur des Pyrénées. On accompagne tout ce beau monde, grâce à l’épicerie, de confitures aux arômes parfaits pour se déguster avec vos fromages et de bons vins ! Fromagerie Chave - 88, bd Chave, 13005 Marseille. Tél. 04 65 95 36 79. Ouvert du mardi au vendredi 9h-13h et 16h-19h30, le samedi sans interruption et le dimanche matin. Contactez-nous si vous souhaitez vendre ou acheter dans le quartier : nous sommes ultra spécialisés dans les prix de l'immobilier de notre "village" !

Lors du dernier Conseil Municipal du 25 novembre 2019, mais nous l’apprenons uniquement maintenant, il a été décidé deux éléments dans la procédure d’obtention des subventions. Cette nouvelle procédure ne s’applique que pour les nouveaux dossiers présentés en Conseil Municipal (et donc pas pour les ravalements qui ont déja démarré). Désormais le diagnostic des parties communes est nécessaire. Ce diagnostic a pour pour but de détecter s’il existe un danger pour les occupants de l’immeuble, des problèmes structurels, des fissures dangereuses apparentes. Ce diagnostic doit être effectué par un professionnel du choix de la copropriété, un architecte ou un bureau d’études ou des Cabinet d’expertise. Le rapport devra être transmis à la SOLEAM en même temps que le reste des documents. En cas de problème grave détecté il faudra résoudre les problèmes avant tout ravalement de façade. S’il n’existe aucune autre problématique, le process ne change pas. La SOLEAM nous indique également « Quand une copropriété est prête à être présentée à un Conseil Municipal et que ladite copropriété est tenue dans les délais pour octroyer 50 % et que la date d’un Conseil est éloignée au risque de chuter à 30 % voir perdre tout bénéfice de subvention, celle-ci ne sera plus tenue d’attendre la présentation audit conseil mais pourra démarrer ses travaux bien avant et les subventions seront délibérées par la suite, uniquement et c’est impératif par la réception d’un courrier spécialement transmis par la SOLEAM donnant le feu vert, Par contre le dossier remis à la SOLEAM ne devra présenter aucun obstacle (devis, DP accordée, Diagnostic correct….)pour sa présentation en CM. L’Absence dudit courrier ou le non-passage en Conseil Municipal rendront le bénéfice des subventions caduque. Dans le cas où il y a moins d’urgence, il faudra attendre la délibération à un Conseil Municipal. » Le prochain Conseil Municipal aura lieu lors de la prochaine mandature en juin 2020. Auparavant un diagnostic était réalisé aux frais de la SOLEAM mais après la réception des travaux de ravalement et alors que l'accord de principe sur les subventions avait déjà été donné. Cela pouvait bloquer la délivrance des subventions jusqu'à résolution des désordres. Désormais ce diagnostic est donc à la charge de la copropriété mais permet d'y voir clair avant d'engager tout travaux. Ce coût pourra s'élever selon nous à environ 1500 à 2500 euros pour les immeubles Marseillais types. Nous vous invitons à relire notre article au sujet des subventions en cliquant ici. Nous restons à votre disposition pour toute précision concernant la situation de votre immeuble.

La dernière saison de pluie que nous venons de connaitre à Marseille nous a encore démontré le mauvais état des toitures des « trois fenêtres », les immeubles traditionnels du centre-ville. Dans environ un tiers des immeubles dont nous sommes syndic, nous avons dû faire intervenir un couvreur pour mettre un terme à des fuites sur ces mois d’octobre et novembre 2019. Dans l’urgence nous avons dû faire colmater des dizaines de toitures avec des prestataires absolument débordés. Les toitures des fameux trois fenêtres Marseillais sont principalement constitués de tuiles canal. En fonction de leur année de dernière rénovation ces tuiles sont posées sur des tôles en onduline (souvent en amiante), du « flexotuile » ou avec du simple mortier pour les plus anciennes. Les points faibles des toitures en tuile canal sont les souches de cheminées et solins. Les autres pathologies types sont les tuiles cassées ou déplacées. Les toitures Marseillaises en tuiles canal peuvent durer 50 à 100 ans ce qui est beaucoup plus durable que les toitures en zinc ou en ardoise par exemple. Les réparations des entrepreneurs en urgence sont souvent des rustines sur des jambes de bois. Des petites réparations peuvent coûter de 1000 à 2000 euros pour la majorité des interventions. De nouvelles interventions sont nécessaires tous les ans ou deux ans sur une toiture en fin de vie. Les réparations sont souvent faites avec : De la calendrite… ...et de plus en plus avec de la résine En plus d’être peu esthétiques ces réparations ne sont pas durables. Une réfection complète de toiture coûte en moyenne 300 euros du mètre carré soit une moyenne de 30 à 35000 euros pour une toiture complète d'un immeuble Marseillais type. Une toiture nécessite un entretien régulier, mais une toiture neuve est garantie pendant 10 ans (garantie décennale) et ne nécessitera pas d’intervention majeure pendant au moins 25 ans. Sur 25 ans le coût lissé d’une réfection complète est donc de 1400 euros par an. Les réparations à la petite semaine reviennent donc nettement plus cher… En conclusion: la longue durabilité des toitures en tuile canal a un effet paradoxal sur leur rénovation complète sans cesse reportée. Faites faire un diagnostic de votre toiture et n’oubliez pas qu’une toiture en mauvais état peut entraîner des désordres majeurs sur la charpente et la structure de l’immeuble…

Fausse bonne idée, oui ! Etudions le cas en détails... Sachant que : dans certaines copropriétés, le chauffage collectif a un coût qui peut atteindre 30 à 40% des charges de copropriété annuelles (1) ! Et que, 75% des émissions de CO2 des ménages français proviennent du chauffage (2) - on pourrait donc considérer que la généralisation de l’individualisation des frais de chauffage serait une bonne chose quant à être plus vigilant à l’économie, à l’impact sur l’environnement et au fait de “surchauffer”. Car en logique celui qui chauffe plus consomme plus. Bien que la consommation d’eau froide ou d’eau chaude se mesure facilement, la répartition des frais de chauffage n’est pas aussi transparente et par conséquent pas forcément une source d’économie. Pourtant l’article L241-9 dispose que « tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. » Dans près de 90% des cas le chauffage - du fait de sa verticalité - ne permet pas d’installer de compteurs thermiques et individuels mais uniquement des répartiteurs. C’est donc une véritable usine à gaz quant à la détermination du coût individuel. Il sera nécessaire de poser un répartiteur par radiateur. Le prestataire qui loue (et relève à distance) ces équipements applique alors un coefficient obscur en fonction de la surface de chauffe et de la matière de chaque radiateur (car plus il est grand, plus il génère de chaleur). Ce système est donc forcément à fortiori assez aléatoire, peu transparent et donc difficilement contrôlable et précis. Ainsi, le calcul individuel est particulièrement indigeste et difficile à interpréter comme en témoigne l’exemple ci-après pour un appartement de 5 radiateurs : Il est à noter que la consommation de combustible n’est pas répartie qu’en fonctions des consommations, mais aussi en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire. La loi prévoit que 30% des consommations de combustible de l’immeuble sont réparties en fonction des tantièmes. On notera que logiquement les appartements situés au dernier étage ont davantage besoin de se chauffer car plus en contact avec l’extérieur (vent, température, mauvaise isolation etc). Ce système de calcul souffre également de questions plus techniques car un chauffage d’appoint faussera le relevé, comme le chauffage par les rayons du soleil faussera le capteur de chaleur totale. Le coût de location du répartiteur individuel est également très élevé. Prenons l’exemple d’une copropriété de 24 appartements, où la facture avoisine les 1.000 euros par an pour la location et la relève de ces répartiteurs alors que la facture de fioul de l'immeuble est de 10.000 euros par an... La loi prévoit que si l’installation n’est pas économiquement pertinente les copropriétés peuvent se passer de ce système. Ainsi certaines associations de copropriétaires, dont l’ARC (3), militent activement contre la généralisation de ce système. En résumé : coût de location élevé, fiabilité douteuse, calcul de répartition opaque, chez Sevenier&Carlini nous vous aiderons si nécessaire à justifier de la “non pertinence économique” d’une telle installation, ce qui est souvent le cas à Marseille où les dépenses de chauffage sont moins importantes que dans d’autres régions (4). Nous préférerons vous accompagner à investir dans des travaux pour optimiser les dépenses de chauffage plutôt que de louer des répartiteurs à l’efficacité douteuse. Source : (1) http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_57088/charges-d-immeuble-cout-annuel-moyen (2) https://www.batiactu.com/edito/emissions-carbone-france-pistes-aller-plus-loin-57327.php (3) https://arc-copro.fr/documentation/points-dactualites-sur-les-repartiteurs-de-frais-de-chauffage (4) https://www.quelleenergie.fr/pro/actualites/chauffage-2/cartographie-facture-energetique-disparite-continent-littoral-2777/

La majorité des copropriétaires estime payer trop de charges ! Mais peu savent ce que recouvre réellement le montant payé annuellement. Lorsque nous reprenons la gestion d’une copropriété, nous commençons par entreprendre une analyse des charges de copropriété en concertation avec le Conseil Syndical. Le but est de remettre à plat l’ensemble des dépenses d’une copropriété. Dans cet article nous vous proposons 4 axes d'amélioration de vos charges de copropriété. Le contrat d’assurance multirisque Dans 90% des cas nous arrivons à obtenir une baisse de la prime d’assurance qui peut être extrêmement importante et parfois sans changer d’assureur. La raison est simple : les primes d’assurance augmentent parfois de 5 à 10% par an… au bout de quelques années la prime peut donc avoir doublé. Il peut y avoir une augmentation en cas de forte sinistralité à un moment donné mais les assureurs ne demandent les statistiques que sur les trois dernières années. Il convient évidement d’être vigilant en cas de changement d’assureur sur les conditions du contrat. Le chauffage et l’eau chaude Dans les immeubles avec eau chaude et chauffage collectif, ce poste représente souvent au moins un tiers des charges. Il y a plusieurs manières d’agir : - Renégocier son contrat de fourniture de gaz (et/ou d’électricité). Fini le temps ou seul GDF vendait de l’énergie. La concurrence est rude entre fournisseur et les prix très fluctuants. Il faut sans cesse renégocier ce contrat (en général les contrats sont d’une durée de 1 à 3 ans). - Baisser la consommation de combustible. Il s’agit d’améliorer le rendement ou de baisser la température. Ce débat fait souvent l’objet de débats passionnés entre générations… Mais 1°C de moins c’est 7% d’économie. La température minimum doit être de 18 °C au centre des pièces et ne pas dépasser 19 °C… dans certains immeubles la température atteint 24/25°C dans les appartements… Il peut également y avoir un débat sur les dates de remise en service du chauffage (en Assemblée Générale). - Il existe également des contrats complexes incluant combustible, entretien et rénovation de la chaufferie. Ces contrats sont rarement à l’avantage du copropriétaire. Il ne faut pas hésiter à les remettre en question. Contrat d’entretien des ascenseurs Suite aux importants travaux obligatoires du début des années 2000 ont émergé de nouveaux ascensoristes qui ont permis de faire baisser le coût des contrats d’entretien. Les 4 principaux ascensoristes (KONE, Schindler, Otis, Thyssen) sont désormais concurrencés par des ascensoristes indépendants et il est facile de renégocier les contrats. Si votre contrat est d’origine il y a fort à parier que d’importantes économies peuvent être escomptées. Un autre détail : il peut être intéressant d’incorporer l’abonnement de la ligne téléphonique de secours dans le contrat d’entretien en installant un boitier communiquant par GSM. L’entretien des parties communes Les immeubles avec un employé d’immeuble n’ont évidemment pas de marge de manœuvre ; sauf à se poser la question du non remplacement en cas de départ à la retraite. Avec une société de ménage, il est possible de renégocier périodiquement et de se poser la question du volume horaire nécessaire car les tarifs horaires des différents prestataires sont globalement équivalents. Nous constatons parfois que certains contrats n’ont jamais été remis en cause depuis des années. Récemment nous avons fait diviser par trois ce poste dans une copropriété ! Nous avons étudié ici les principaux postes permettant de faire rapidement et facilement des économies. Chaque contrat peut donc être renégocié. Il faut également veiller aux fournisseurs qui interviennent régulièrement dans une copropriété en surveillant les tarifs qu’ils pratiquent. Nous rendons compte annuellement en Assemblée Générale des renégociations de contrat et échangeons avec vous sur vos attentes. N’hésitez pas à nous solliciter pour optimiser vos charges de copropriété ! contact@seveniercarlini.com

Vous venez d’acheter un appartement en copropriété et vous souhaitez faire des travaux. Attention : vous êtes copropriétaire d’un lot situé dans une copropriété obéissant à des règles spécifiques fixées par le règlement de copropriété (même s’il est très ancien). Connaître et donc avoir lu ce règlement de copropriété avant l’achat est essentiel La nature des travaux que vous envisagez peut entraîner des conséquences sur le bâti et donc sur le reste de la copropriété. Il faut être prudent et prendre attache avec le syndic dès que l’on envisage des travaux importants. Le syndic est là pour vous conseiller et vous éviter d’éventuels désagréments. Remplacer une fenêtre ou une porte d’entrée Il faudra remplacer strictement à l’identique une fenêtre. Même surface vitrée, même couleur et même matériaux. Attention aux fenêtres PVC dans l’ancien : c’est généralement strictement interdit (y compris par la plupart des municipalités) Pour la porte d’entrée de votre logement : elle ne doit pas dépareiller avec celles des autres appartements. Si vous devez mettre une porte blindée elle devra avoir le même aspect extérieur. Ajouter un volet roulant extérieur Poser des volets roulants extérieurs sur un immeuble ancien est d’un point de vue esthétique douteux... Toute modification d’aspect extérieur nécessite une autorisation d’Assemblée Générale et des services d’urbanisme de la Ville par le dépôt d’une déclaration préalable. L’architecte des bâtiments de France qui sera consulté dans le centre de Marseille va rejeter votre projet nécessairement. Ce type de travaux relèvent de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 « L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » Supprimer un mur porteur ou une cloison Vous rêvez de grands espaces et d’un loft ? Certains dossiers nous donnent le sentiment que des copropriétaires imaginent leur appartement en lévitation... Supprimer un mur porteur nécessite une autorisation d’Assemblée Générale. Etude de structure, souscription d’une assurance dommages ouvrage, suivi des travaux par un maître d’œuvre: c’est un projet lourd et coûteux rien qu’en études. Mais au-delà du mur porteur il est également risqué de supprimer un mur initialement non porteur dans un immeuble ancien : avec le temps les planchers hauts se reposent sur les murs non porteurs. Ces travaux auront nécessairement un impact sur votre voisinage. Formellement une autorisation d’Assemblée n’est pas nécessaire. Nous recommandons néanmoins l’avis d’un Bureau d’Etude Technique, l’établissement d’un constat d’huissier chez vos voisins et vous assurer de la qualification de l’entreprise dans ce type de travaux délicats. Installer une climatisation Vous pouvez consulter notre publication à ce sujet ici en cliquant ici. Surcharger les planchers, modifier le revêtement de sol, ou faire passer des canalisations dans le sol. Vous avez de la moquette au sol mais vous préférez le parquet. Attention à bien respecter la réglementation en vigueur. Une modification de revêtement peut altérer les conditions de jouissance de l’appartement du dessous en modifiant les qualités phoniques. Certains règlements de copropriété d’immeubles récents interdisent d’ailleurs spécifiquement ce type de travaux. Autre cas : surcharger son sol de tomettes par une importante couche d’enduit et de carrelage peut fragiliser le plancher qui est une partie commune. Enfin le plancher de votre appartement ne vous appartient pas. Vous ne pouvez donc pas y faire passer de canalisations électriques ou d’eau sans autorisation d’Assemblée (y compris avec de simples tranchées) Percer une façade pour faire passer une canalisation d’eau ou une ventilation de chaudière. Ces travaux peuvent sembler anodins : il n’en est rien. Ces travaux modifient l’aspect extérieur et touchent à la façade ou au plancher de l’immeuble. Diviser un appartement en plusieurs Un acquéreur qui décide de diviser son vaste appartement en plusieurs unités d’habitation dont l’entrée se fait par un sas créé à l’intérieur de son lot d’habitation ne peut agir ainsi.. . Bien qu’il soit chez lui le règlement de copropriété peut interdire strictement de diviser un appartement en plusieurs entités. On peut comprendre la logique d’une telle interdiction : il va nécessairement y avoir un impact sur la copropriété. Il faut d’abord y voir l’impact pratique : deux boites aux lettres en plus, deux boutons d’interphone. Mais la fréquentation de l’immeuble va considérablement changer : on passe d’un immeuble avec un appartement « bourgeois » par étage à trois petits appartements supplémentaires. C’est donc plus de passages et plus d’allées et venues et une baisse du standing de l’immeuble. Un huissier peut donc être mandaté pour faire interrompre des travaux quand bien même déjà commencés voire, avancés. En résumé, à moins de ne faire que des travaux de décoration : peinture, papiers peints, entreprendre des travaux d’importance nécessite de consulter son syndic afin d’éviter toute erreur. Notre courrier de bienvenue aux nouveaux acquéreurs dans les copropriétés que nous administrons signale d’ailleurs la nécessité de nous prévenir en cas de travaux d’envergure. Nous restons à votre disposition pour toutes précisions.