Une invasion récente dans les centres villes Depuis quelques années les centres villes des grandes villes françaises, dont Marseille, font l’objet d’une invasion de punaises de lit. Aucun lieu n’est épargné : les grands palaces parisiens, les cinémas et les immeubles d'habitation. A Marseille l’hôpital de la Timone ou des écoles ont été concernés. Les premiers cas étaient signalés dans le quartier particulièrement touristique du vieux port et récemment on a pu constater une invasion dans le quartier du palais Longchamp où il n'est pas rare de voir des matelas abandonnés sur la voie publique avec la mention « attention punaise de lit. » Dans les copropriétés que nous administrons des cas nous sont signalés mais pas systématiquement car il y a parfois un sentiment de honte alors que l’hygiène n’est pas en cause. La punaise n’est pas dangereuse mais elle est source de nuisance et d’une qualité de vie dégradée : allergies, stress, insomnies, démangeaisons et même dépression. C’est devenu un sujet important à tel point que même certains partis politiques s’emparent du sujet. Quelles obligations pour les copropriétés ? Qu’en est il du droit et de l’efficacité pour le traitement des immeubles en copropriété. Le syndic administre et gère les parties communes, nous sommes ici dans une infestation qui concerne les parties privatives et bien souvent quelques appartements uniquement. Aucun traitement des parties communes n’est nécessaire ni souhaitable car les punaises de lits se nichent dans les tissus et matelas des appartements et pas dans les cages d’escalier. Aucun traitement préventif n'a démontré son efficacité. La copropriété par l’intermédiaire de son syndic doit se contenter d’informer les occupants en cas de prolifération et de rappeler à tous les obligations légales en matière de salubrité des parties privatives. Le syndic et le Conseil syndical peuvent envisager de proposer le passage d’un prestataire dont les frais de déplacement peuvent être mutualisés et répartis en fonction des appartements traités (et non pas dans les charges de copropriété aux tantièmes car il ne s'agit pas d'un problème de copropriété). Si un immeuble est entièrement envahi le raisonnement sera évidemment différent et un traitement global pourra être nécessaires mais ce sont des cas marginaux. Le problème est que bien souvent l’appartement source n’est pas connu et pas traité en l’absence des occupants et que l’intervention globale ne sera pas pertinente. S’il est avéré qu’un appartement est à l’origine de l’invasion il pourra être envisagé une action judiciaire à l’encontre du copropriétaire responsable qui ne ferait rien. Les punaises de lit dans les locations Évoquons également le cas du copropriétaire bailleur et de son locataire. Que doit faire le bailleur si son locataire lui signale une infestation ? En principe si la présence de punaise de lit est antérieure à l’entrée dans les lieux du locataire, c’est au propriétaire bailleur de prendre en charge l’intervention conformément à la loi Elan qui a modifié l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites... » En cours de bail … Il faut savoir au cas par cas si un voisin est infesté (auquel cas ce serait à la charge du propriétaire bailleur) ou si cela semble provenir du mode de vie du locataire qui revient de voyage ou dont l'hygiène serait douteuse. Nous ne pouvons donc pas faire de généralité et de réponse simple. Les prestataires et les prix Vous pouvez faire appel aux prestataires habituels qui traitent les nuisibles. La Ville de Marseille communique sur demande des prestataires qui donnent satisfaction. Il faut compter environ 100 à 300 euros pour le traitement d’un appartement en fonction de sa superficie. En conclusion L’important est la responsabilisation de chacun : un traitement rapide est indispensable. Pour cela il est souhaitable de signaler à ses voisins toute infestation afin qu'un traitement dans les premiers temps de la contamination puisse se faire le cas échéant.

J'ai eu le plaisir d'échanger avec Gilles Frémont, Président de l'Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété (ANGC) sur le métier de syndic. Le métier de syndic évolue considérablement depuis le drame de la rue d'Aubagne le 5 novembre dernier. Pour écouter l'échange (environ 10 minutes), cliquez ici Site de l'ANGC (Association Nationale des Gestionnaires de copropriétés) ​

Le nettoyage des parties communes dans les petites et moyennes copropriétés mérite une attention particulière.En effet, historiquement il n’y avait pas d’employés d’immeubles dans les petits immeubles Marseillais et chacun assurait le nettoyage des parties communes à tour de rôle. Les anciens parlent de ménage «à la Marseillaise»: chacun nettoie son palier et sa descente d’escalier, le nettoyage du hall étant fait à tour de rôle. Dans certains immeubles les copropriétés ont mis en place des sociétés de ménages. Les prestations de ces sociétés sont inégales en fonction des employés qui assurent le ménage. Le contrôle est parfois inexistant. Le turn-over des salariés est important, les salaires sont faibles et il faut attendre la fin du contrat avec la société si les copropriétaires sont mécontents pour résilier. Bien évidement il ne faut pas faire de généralités, il existe des sociétés d’entretien très sérieuses et ces prestataires seront très adaptés pour les copropriétés importantes. Nous soutenons activement la mise en place de contrats avec des micro-entrepreneurs (anciennement auto entrepreneur) pour le nettoyage des parties communes des petites et moyennes copropriétés pour plusieurs raisons. Ce dispositif permet à des femmes (dans la majorité des cas) de créer leur emploi en restant indépendante, valorisée et correctement payée. Le salaire horaire sera assez valorisant par rapport aux emplois au smic des sociétés de ménage tout en gardant une plus grande autonomie. Pour la copropriété le dispositif est plus souple qu’un salarié qui n’est pas du tout adapté aux petites et moyennes copropriétés. Pas de cotisations sociales, pas de déclarations à l’URSSAF (le montant moyen varie entre 50 et 100 euros par mois pour un immeuble Marseillais type de 5 niveaux pour un à deux passages mensuel). Pour le micro entrepreneur les formalités sont assez simples puisque le montant des cotisations est forfaitaire: il suffit de faire une déclaration trimestrielle. Récemment nous avons ainsi donné leur chance à deux entrepreneures et les retours des copropriétaires sont très satisfaisants. Nous restons à votre disposition pour échanger à ce sujet et vous donner des conseils en fonction de votre immeuble.

Vous constatez un dégât des eaux dans votre appartement ; Vous devez tout d’abord tenter d’en déterminer l’origine. Il peut en effet s’agir soit d’une origine dite «privative» (fuite en provenance de votre propre appartement ou d’un appartement voisin), soit d’une origine sur partie commune (fuite sur colonne d’arrivée d’eau avant robinet d’arrêt, colonne d’évacuation, toiture...). La première chose à faire est de contacter votre voisin afin de vérifier que le dégât des eaux ne provient pas de chez lui-même s’il ne se rend compte de rien. Les cas les plus fréquents étant les raccords d’évacuation des machines à laver, des joints périphériques de douche défectueux, voire de fuites de chasse d’eau, ballon d’eau chaude… S’il s’agit dans d’une origine privative. Vous devez établir un constat amiable de dégât des eaux et prendre attache dans les 5 jours avec votre assureur. Vous transmettez également le 3ème volet du constat à votre syndic Les dommages sont indemnisés par l’assurance de la victime du dégât des eaux qui en fonction des montants effectuera un recours contre l’assurance du responsable : c’est la convention IRSI. La réparation de l’origine est à la charge du responsable des dégâts : la facture de réparation sera souvent réclamée par l’assurance du lésé. Si l’origine provient d’un élément commun: prévenez le syndic sans délai qui diligentera une entreprise pour faire les réparations nécessaires. Charge à vous de faire établir un devis pour les dégradations dans votre appartement. Vous devrez faire une déclaration à votre assurance et établir un constat amiable dégât des eaux avec le syndic qui représente le syndicat des copropriétaires qui est responsable. Dans certains cas il faudra s’armer de patience car le syndic devra parfois faire établir plusieurs devis de réparation de l’origine des dégâts et valider la dépense par l’Assemblée générale ou le conseil syndical en fonction du montant et du délai d’urgence. Si l’origine est inconnue : depuis l’application de la convention IRSI le 1er juin 2018 (convention entre assureurs) les « investigations destructives ou non, dans le local sinistré ou dans un autre local, nécessaires pour identifier et localiser la cause et/ou l’origine du dégât des eaux, qu’il y ait ou non des dommages indemnisables dans le local où le dégât des eaux a pris naissance » sont prises en charges par l’assurance de la victime du dégât des eaux (et non du responsable). Vous pouvez donc diligenter un plombier de votre propre initiative. Les frais de recherche de fuite seront remboursés par votre assurance. Avant l’entrée en application de la convention IRSI on demandait le plus souvent au syndic de l’immeuble de réaliser ces investigations et il existait souvent un litige sur la prise en charge des factures de recherche de fuite. Vous constatez un dégât des eaux dans les parties communes Avertissez votre syndic ou faites remonter l’information au Conseil Syndical qui a peut-être déjà fait le nécessaire. Le syndic diligentera si nécessaire, un plombier pour une recherche de fuite et fera une déclaration auprès de l’assurance de la copropriété. Si la fuite est d’origine privative et qu’elle est réparée il est indispensable pour que la copropriété soit indemnisée, de transmettre la facture de réparation de l’origine de la fuite (remplacement d’un joint par exemple). Le syndic établira avec le responsable de la fuite, un constat amiable de dégât des eaux. Il faudra également patienter avant d’entamer les travaux: le passage d’un expert est souvent nécessaire. Il faut ensuite attendre un séchage complet. Pour conclure: Des difficultés surviennent dans la plupart des cas du fait de l’inaccessibilité des appartements. Pensez à fermer les vannes d’arrêts d’eau de votre appartement en cas d’absence prolongée et à confier dans la mesure du possible vos clés à un voisin ou au gardien. N’oubliez pas également de laisser les canalisations et siphons accessibles par des trappes de visite et à entretenir les joints de salles de bains avant tout dégât.. Enfin il est rappelé que la loi oblige le locataire à souscrire une assurance habitation (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le propriétaire bailleur lui doit souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant). Votre syndic reste à votre disposition pour vous aider à résoudre tout litige ou pour répondre à vos interrogations. Copyright photographie Fabrice BUSCONI: un des plombiers avec lequel nous travaillons. Ce dernier ne s'est toujours pas remis de sa mission de recherche de fuite sur un de nos immeubles qui était assez évidente: un artiste plombier était passé par là avant lui pour installer une évacuation de chauffe eau assez particulière...

Nous avons évoqué dans plusieurs articles la campagne d’ injonctions de ravalement de façades en cours à Marseille et les possibilités de subvention (voir en bas de page les liens vers nos autres articles). Nous tenions aujourd’hui à attirer votre attention sur la problématique du plafond de subvention. Les subventions promises à 50% du montant des travaux sont conditionnées à un coût des travaux limité à 200 euros le mètres carré de façade visible depuis la rue. Les façades sur balcon en retrait ne sont par exemple pas comptabilisées dans la superficie. En raison des exigences de la Soleam* sur les travaux demandés, le coût au mètre carré du ravalement est alourdi. Par ailleurs les entreprises sérieuses étant extrêmement sollicitées, les prix sont difficiles à négocier et ont tendance à s’envoler. Nous constatons donc aujourd’hui que sur des immeubles dégradés, lorsque les persiennes sont à remplacer, lorsque des éléments en zinc sont exigés (descente pluviale à remplacer par exemple), le taux de subvention peut descendre en moyenne à 35% du fait d'un coût au mètre carré qui tend vers les 300 euros... Pour notre part nous demandons désormais systématiquement aux architectes avec lesquels nous travaillons de déterminer le plafond de subvention qui peut être connu dès le démarrage. Ce plafond est égal à 100 euros (50% de 200 euros le mètre carré) multiplié par la surface de façade. Il faut rappeler pour conclure que beaucoup d’immeubles seront sous injonction et n’auront donc pas le choix pour réaliser les travaux. Ces subventions sont donc une opportunité à saisir et une chance pour valoriser le centre-ville marseillais. Nous restons à votre disposition pour échanger sur ce sujet et préparer au mieux votre raavalement. *Société Locale d’Equipement et d’Aménagement de l’aire Métropolitaine Marseillaise en charge de la rénovation du centre ville Nos autres articles sur le sujet: Injonctions de ravalement et subventions à Marseille. Quel coût pour un ravalement de façade à Marseille Les rues concernés par les injonctions de ravalement à Marseille Emprunter pour financer un ravalement

Avec les chaleurs estivales nous sommes régulièrement sollicités quant aux autorisations nécessaires pour installer une climatisation. Ces installations sont également sources de contentieux lorsqu’elles sont irrégulières. Avant de commencer, il faut rappeler qu’une climatisation se compose de deux parties : Une unité intérieure (qui diffuse l’air frais) Une unité extérieure (qui rejette les calories dues à l’échauffement) La partie intérieure (pour le rafraîchissement) ne pose pas de problème particulier puisqu’elle se situe dans un lot privatif. Pour ce qui est de l’unité extérieure il existe au moins quatre problématiques : La modification de l’aspect extérieure que ce soit façade rue, cour ou courette. L’évacuation des condensats qui doit souvent se faire dans une descente d’eau usée commune (nous ne parlons pas des cas de copropriétaires qui se permettent de rejeter leur condensat par-dessus le balcon…). Les nuisances sonores : bruit de moteur ou vibrations ; Les nuisances thermiques liées au réchauffement. Le cas le plus typique est l’air chaud généré dans une courette empêchant l’ouverture des fenêtres. Autorisation d’Assemblée Dans la majorité des cas, la pose d’un bloc extérieur de climatisation nécessite donc l’obtention d’une autorisation d’Assemblée Générale. Le Syndic ou le Conseil syndical ne sont absolument pas décisionnaires en la matière. Vous devez adresser un recommandé au syndic pour demander l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée. Il faut joindre à ce courrier : Un schéma de principe permettant de localiser l’endroit exact où se situera l’unité extérieure ; Les caractéristiques techniques et notamment sonores de l’équipement (joindre la fiche technique) ; Le cheminement de l’évacuation des condensats. Vous pouvez vous faire aider par votre installateur pour établir ces documents. Le vote se fait à la majorité précisé par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité absolue des voix de l’ensemble de la copropriété. En cas d’absent en Assemblée, et à condition d’obtenir au moins le tiers des suffrages exprimés, il sera possible d’obtenir un second vote lors de la même Assemblée et d’obtenir un vote à la majorité simple. Autorisations administratives Parallèlement il est nécessaire de déposer une déclaration préalable de travaux auprès de la Mairie : conformément à l’article R421-17 du code de l’Urbanisme. Dans la pratique toutes les demandes côté rue sont refusées si les unités sont visibles. Elles sont acceptées côté cour. Rares sont ceux à Marseille qui font les démarches nécessaires, au risque d’un contentieux émanant d’un voisin qui s’estime lésé. Le contentieux Une climatisation posée sans autorisation de l’administration et de la copropriété pourra faire l’objet d’une assignation de la part d’un copropriétaire, d’un voisin ou de la copropriété. Il est possible d’être condamné sous astreinte journalière à démonter une climatisation. Pour conclure Ce n’est donc pas en plein été que vous pourrez entamer ces démarches. Vous devrez anticiper, car la majorité des Assemblées se tiennent au printemps. N’attendez donc pas si vous souhaitez installer cet équipement. N’hésitez pas à nous consulter pour plus d’informations.

Souvent pour les nouveaux copropriétaires, la convocation, la tenue de l’Assemblée Générale et le procès-verbal sont difficilement compréhensibles. D’autant que le syndic ne prend pas forcément la peine d’expliquer l’objet de chaque point à l’ordre du jour. Nous passons ici en revue les différents points obligatoires et récurrents (sans rentrer dans la complexité juridique et la jurisprudence...) Le président de séance est officiellement celui qui mène le débat, met au vote les décisions, distribue la parole. C’est nécessairement un des copropriétaires. Dans la pratique, c’est souvent le syndic qui en réalité lit les questions à l’ordre du jour, donne les explications et met les résolutions au vote surtout dans les petites copropriétés. Le rôle du président ne sera donc que formel. Le président signera le procès-verbal d’Assemblée Générale avec les « scrutateurs » rédigé par le secrétaire de séance (le syndic). Le président est désigné (élu) par les copropriétaires en début de séance. Le ou les scrutateurs vont assurer la sincérité du scrutin, recompter éventuellement les voix et signer le procès-verbal. Le secrétaire de séance est celui qui va rédiger le procès-verbal d’Assemblée. Dans 99% des cas c’est le syndic qui assure cette mission. Quand la situation est tendue avec le syndic, en cas de changement de syndic par exemple, cela peut également être un copropriétaire. L’approbation des comptes : c’est un des points les plus importants de l’Assemblée Générale, et la raison pour laquelle l’Assemblée Générale est annuelle. Tous les ans le syndic appelle des provisions (en général chaque trimestre). A la fin de l’année le syndic présente les dépenses réelles de l’année (budget courant) et spécifiques (travaux). 5 annexes comptables réglementaires sont obligatoirement jointes à la convocation et permettent de connaitre la situation financière de la copropriété. La compréhension de ces annexes comptables est parfois complexe et fera l’objet d’un autre article. Tout copropriétaire peut vérifier les factures dans les bureaux du syndic sur simple demande : n’hésitez donc pas à le faire ! Suite à cette approbation vous devrez encore régler ou vous serez remboursé de certaines sommes comme pour une mensualisation d’impôt ou une facture d’électricité. Le vote du budget est ce qui détermine le montant des appels de fonds et donc la trésorerie de la copropriété. S’il est trop bas, la copropriété n’aura aucune marge de manœuvre et risque de payer en retard les fournisseurs. S’il est trop haut cela faussera l'idée des copropriétaires sur le montant réel des charges. Le quitus au syndic Donner quitus consiste à approuver la bonne exécution des missions confiées à un mandataire. Donner un quitus nécessiterait donc de connaitre tous les actes de gestion menés par le syndic à travers un rapport de gestion. L’approuver reviendrait donc à décharger la responsabilité du syndic de toutes les actions qu’il a mené et dont l’Assemblée Générale a eu connaissance : raison pour laquelle beaucoup d’associations de copropriétaires recommandent de voter contre par principe à cette résolution qui n’a aucun impact sur le fonctionnement de la copropriété. Contrairement à une idée reçue, le refus de quitus n’entraîne en aucun cas la révocation du syndic et n’a aucun impact sur les comptes. Dans notre cabinet nous ne demandons jamais le quitus car nous considérons que cela serait se décharger de nos responsabilités de manière peu transparente. L’élection du syndic Si aucun contrat concurrent n’a été envoyé par un copropriétaire, l’Assemblée Générale délibère sur une nouvelle nomination du syndic en place. En effet le contrat du syndic n’est pas renouvelable par tacite reconduction et il faut approuver son mandat à chaque échéance du contrat. La durée du contrat est en général d’un peu plus d’un an (pour couvrir un exercice comptable) et peut durer jusqu’à trois années maximum. Tout copropriétaire peut demander le changement de syndic en adressant un recommandé au syndic actuel accompagné d’un contrat concurrent. Il faut que ce contrat soit adressé AVANT que le syndic n’envoie en recommandé la convocation (au moins 21 jours avant l’Assemblée). Election des membres du Conseil Syndical Il s’agit de l'élection des représentants des copropriétaires qui vont assister et contrôler le syndic dans sa mission. Certaines décisions nécessiteront une validation par le conseil syndical (en fonction du montant de la dépense (si travaux par exemple ou achats particuliers (plantes, décorations d’entrées….). C’est aussi le conseil syndical qui validera l’ordre du jour de l’Assemblée Générale et définira les priorités de la copropriété. Le Syndic ne pouvant informer et interroger tous les copropriétaires, le conseil syndical est interlocuteur privilégié. Dans les grosses copropriétés cette tâche pourra être extrêmement chronophage et pointue avec la mise en place de commissions (travaux, finances…) Montant à partir duquel le Conseil Syndical est consulté Le Syndic devra consulter le conseil syndical au-delà d’un certain montant de dépense. Obligation de mise en concurrence Au-delà de ce montant, le syndic devra nécessairement présenter plusieurs devis au Conseil syndical (sauf urgence absolue). Travaux En cas de travaux important à prévoir, le vote de l’Assemblée est obligatoire. Des devis devront être joints à la convocation. L’Assemblée Générale doit retenir une entreprise ou donner mandat au Conseil syndical pour la choisir dans la limite d’un montant. Il est également obligatoire de voter des dates d’appels de fonds (pour savoir qui paye quoi en cas de vente d’un appartement). Il faut également définir la date de démarrage des travaux (sous réserve de paiement des appels de fonds). Enfin les honoraires du syndic pour la gestion administrative et comptable font également l’objet d’un vote. Autres résolutions récurrentes : Il pourra également être voté une avance de trésorerie (le « bas de laine » de la copropriété en cas d’impayé, de dépenses imprévue ou de fluctuation des dépenses dans l'année). Le fonds travaux « ALUR » : la copropriété est obligé d'épargner 5% de son budget mais peut décider d'épargner d'avantage. L’autorisation donnée à la Police ou à la gendarmerie d’entrer dans les parties communes qui peut être nécessaire pour les problèmes de stationnement ou de sécurité (particulièrement lorsqu'il existe de la voirie). Les règles de majorité C’est la loi du 10 juillet 1965 (plusieurs fois modifiée) qui détermine la résolution pour chaque résolution. Souvent nous sommes questionnés sur les absents qui ont donné un pouvoir : leur voix est la même que celles des présents. Ce n’est pas le montant des travaux qui détermine la majorité mais la nature. Des décisions de travaux de ravalement de plusieurs milliers d’euros seront prises à la majorité des présents car il s’agit de travaux d’entretien. Des décisions de travaux de pose de digicodes sont prises à la majorité de l’article 25 (voir ci-dessous) car cela modifie les conditions d’accès. Article 24 : c’est la majorité des suffrages exprimés (donc parmi les présents et représentés et sans comptabiliser les abstentions). Article 25 : c’est la majorité absolue des voix de la copropriété (la moitié des tantièmes + 1). Il existe heureusement une possibilité de seconde lecture dans la même assemblée, pour certaines résolutions, si en première lecture la résolution obtient au moins 1 tiers des voix. Dans ce cas il suffira en seconde lecture d'obtenir la majorité de l'article 24... Exemple: dans une copropriété constituée de 1000 tantièmes il faudra que la résolution recueille 501 tantièmes. Article 26 : c’est la double majorité. Deux tiers des voix représentant au moins la moitié des copropriétaires. Exemple: dans une copropriété constituée de 10 copropriétaires et 1000 tantièmes il faudra que la résolution obtienne le vote de 6 copropriétaires totalisant au moins 667 tantièmes. Nous sommes à votre écoute si vous avez besoin de davantage d’explications ou pour toute autre questions...

Les copropriétés sont constituées de : Parties communes définie par le règlement de copropriété: terrain, murs porteurs, entrée, couloir, combles, loge, locaux techniques, placards, ascenseurs... Parties privatives (lots de copropriété) appartenant à un copropriétaire (appartements, place de stationnement, cave…) A chaque partie privative est attribuée des tantièmes de copropriété. Dans certains cas des copropriétaires souhaitent agrandir leur appartement en rachetant des parties communes ou régulariser une situation d'annexion. Les cas les plus communs sont les rachats de combles (au-dessus d’un appartement), d’une ancienne loge, d’un local technique ou d’une partie de couloir pour relier deux appartements. Juridiquement c’est une opération assez simple. La difficulté est d’obtenir l’accord de tous les autres copropriétaires. Voici le processus que nous vous recommandons : ETAPE 1: Sonder la copropriété Commencer par interroger les copropriétaires lors de rencontres informelles et particulièrement les membres du Conseil Syndical. Il faudra déterminer la valeur de cette partie commune. Cette valeur diffère selon qu’il s’agit d’une portion de couloir, de combles ou d’un local technique qui ne serait utile qu’à vous ou d’une ancienne loge qui pourrait intéresser d’autres copropriétaires. Pour ce qui concerne les combles cela dépend également de la hauteur sous plafond. Vous pouvez vous faire aider par votre syndic, un expert immobilier ou un notaire. Vous pouvez éventuellement demander l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriété, d’un accord de principe du rachat de la partie commune. Idéalement vous échangerez avec votre syndic qui vous demandera de formaliser votre demande par voie recommandée. Il s’agira d’éviter de vous engager dans un processus coûteux avant d’avoir vérifier la position des autres copropriétaires. ETAPE 2: Faire appel à un géomètre expert Faire établir par un géomètre expert le projet modificatif de l’état descriptif de division Le géomètre prévoira la création d’un lot de copropriété issue des parties communes. Il s’agira d’un plan qui présentera une situation avant / après. Ce nouveau lot se verra attribuer le dernier numéro des lots existants et un certain nombre de tantièmes généraux et spéciaux le cas échéant (ascenseur, bâtiment) en fonction de sa superficie et de divers critères qui serviront à définir la répartition des charges Le coût de cette intervention pour une surface de 1 à 30m2 est estimé entre 1000 et 1500 euros TTC. ETAPE 3: Demander à l'Assemblée de se prononcer officiellement Vous devrez demander officiellement au syndic l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée de résolutions visant à : Créer officiellement le nouveau lot de copropriété ; Préciser les conditions du rachat (principalement votre offre de prix) ; Mandater le syndic pour établir les formalités nécessaires auprès d’un notaire. Lors de l’Assemblée les copropriétaires doivent se prononcer à la majorité définie par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (1). C’est une double majorité des deux tiers des copropriétaires représenté par au moins la moitié des copropriétaires. Exemple : dans une copropriété avec 1000 tantièmes composée de 10 copropriétaires il vous faudra au moins 667 tantièmes et 6 copropriétaires favorables (les copropriétaires peuvent donner un pouvoir). Même en cas d’accord de principe initialement, la copropriété peut changer d’avis. Les rapports de force peuvent changer ou vos conditions tarifaires jugés insuffisantes. ETAPE 4: Passage chez le notaire En cas d’accord, le syndic entreprendra les formalités auprès d’un notaire pour régulariser la vente et réaliser simultanément la publication aux hypothèques du modificatif des tantièmes. Vous réglerez des frais comme dans une vente classique basée sur la valeur du bien et des honoraires au notaire concernant la publication du modificatif. En général comptez au moins 1500 euros de frais fixes + une partie variable en fonction de la valeur du bien. Vous serez ensuite officiellement propriétaire d’un nouveau lot de copropriété avec des tantièmes afférents. Le syndic répartira le produit du prix de la vente entre tous les copropriétaires en fonction des tantièmes. BONUS: en cas de travaux Nous attirons votre attention sur le fait qu’un rachat de parties commune ne vous autorise pas à effectuer tous les travaux que vous souhaiteriez entreprendre. Ainsi si vous souhaitez racheter des combles et créer une trémie ou une fenêtre de toit vous devrez obtenir l’accord de la copropriété. Il faudra joindre à votre demande (lors de la même Assemblée) votre projet de travaux, le faire valider par un architecte désigné par la copropriété (et éventuellement obtenir les notes de calcul d’un bureau d’étude le cas échéant). Il faudra également souscrire à une assurance dommage ouvrage pour couvrir les éventuels dommages si vous touchez à la structure… La majorité nécessaire pour l’autorisation de travaux est la majorité absolue (majorité définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) Pour résumer: soyez diplomate et patient ! Votre offre tarifaire est importante mais ne fait pas tout. Si vous avez un projet : n’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions vous conseiller… Dans certains cas la majorité requise définie par le règlement de copropriété peut être l’unanimité #copropriété #immobilier #comble #acheter #assembléegénérale #acheterloge

En France, chaque année, 50 000 personnes meurent prématurément d’arrêt cardiaque. Sans prise en charge immédiate, plus de 90 % des arrêts cardiaques sont fatals. La Fédération Française de Cardiologie indique également que 4 victimes sur 5 qui survivent à un arrêt cardiaque ont bénéficié de gestes simples pratiqués par le premier témoin. Le taux de survie à un arrêt cardiaque en France est de 5 % ; il est 4 à 5 fois plus élevé dans les pays où les lieux publics sont équipés en défibrillateurs automatisés externes et la population formée aux gestes qui sauvent Un article de l’express nous rappelait l'importance des défibrillateurs en évoquant le cas d’un joueur de rugby sauvé par un défibrillateur offert par une association 30 minutes plus tôt. La loi impose la présence d’un défibrillateur automatique dans les établissements recevant du public disposant d’une capacité d’accueil de plus de 700 personnes. Dans les copropriétés d’habitation il n’existe aucune obligation. Il serait pourtant pertinent d’augmenter le maillage et la formation. Sevenier&Carlini milite pour l’installation de défibrillateurs automatiques externes (DAE) dans les copropriétés. Une telle installation est accessible pour les copropriétés: des entreprises et associations proposent des contrats de location/maintenance plus pertinents qu’un achat. Il est possible pour 99 euros par mois d’installer un défibrillateur dans votre immeuble. Ces packs comprennent l’installation d’une armoire sous alarme, d'un pack signalétique et d'une formation. Dans une copropriété de 50 appartements cela revient donc à 2 euros par mois et par copropriétaire. Notre cabinet s’engage à vous aider dans l’installation d'un DAE en le rendant le plus neutre financièrement pour vous: aide à l’obtention des subventions; optimisation des autres charges pour compenser le surcoût; participation de notre cabinet par une réduction des honoraires à hauteur de 25% du coût annuel du contrat les trois premières années (dans la limite de 10% de nos honoraires annuels). Si vous êtes intéressés, nous vous invitons à évoquer une éventuelle installation au cours de notre prochaine rencontre ou de votre Assemblée Générale.

Les ravalements de façade obligatoires dans le centre ville de Marseille entre 2018 et 2020 vont faire émerger une problématique importante: celle du financement par tous les copropriétaires. Les quote-parts de ces travaux peuvent atteindre 5000 ou 10000 euros par copropriétaire. Il faut bien retenir que la subvention qui est versée par la SOLEAM (voir article) ne l’est que lorsque les travaux sont terminés et payés: l’attestation de paiement de l’entreprise est demandée. Dans certains immeubles, les copropriétaires qui ne pourraient pas régler leur quote-part mettent en péril l'obtention des subventions en empêchant que les travaux puissent se terminer dans les 18 mois qui suivent l’injonction. Les syndics bénévoles ou professionnels ne peuvent pas prendre le risque de commander les travaux sans avoir préalablement collecté les fonds ou s’être assuré de la solvabilité de tous les copropriétaires. Il existe heureusement la possibilité de recourir à des emprunts bancaires sous trois formes: > Individuellement auprès de votre banque; > Individuellement via la copropriété; > La souscription d'un emprunt par l'ensemble de la copropriété Première possibilité: le financement individuel auprès de votre banque Vous pouvez emprunter assez facilement auprès de votre banque: il faudra lui présenter le procès verbal d’Assemblée, la copie du devis et éventuellement demander certains documents à votre syndic. Attention car votre taux d’endettement, votre âge et votre état de santé entreront en ligne de compte dans les taux et garanties proposés par votre établissement bancaire. Deuxième possibilité: l’emprunt copropriété individuel Dans cette solution, c’est juridiquement la copropriété qui emprunte mais chaque copropriétaire décide ou non de souscrire à cet emprunt et de rembourser mensuellement sur la durée de son choix. Il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires. Une garantie est souscrite par la copropriété auprès d’un établissement de cautionnement qui vient garantir le paiement de la quote-part empruntée de tout copropriétaire défaillant (cette garantie est à la charge des emprunteurs). Le Crédit Foncier propose cette solution depuis de très nombreuses années. Depuis d'autres établissements proposent cette solution: DOMOFINANCE (filiale de BNP et EDF) et MONTE PASCHI notamment. L’avantage, outre l’absence de solidarité, est que cet emprunt peut être souscrit sans questionnaire de santé et sans vérifier le taux d’endettement individuel. Il n’existe pas de limite d’âge. Les seules conditions sont les suivantes: - l'emprunteur doit être à jour de ses charges de copropriété; - le pourcentage de copropriétaires débiteurs dans l’immeuble doit être inférieur à un certain seuil (1). Il faut compter environ 4 mois pour le déblocage des fonds. Les taux sont actuellement au plus bas: même si vous disposez de trésorerie il est souvent plus intéressant d’emprunter. Si vous êtes copropriétaire bailleur vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Exemple de montage de dossier par le Crédit Foncier: Sur 10 ans les taux sont en mars 2018 de 0,6%. Les frais de dossier sont de 1% du montant emprunté. Pour un emprunt de 5000 euros le remboursement mensuel sera de 46,20 euros avec des frais de dossier de 50 euros. Vous recevrez à la fin des travaux, si votre immeuble est éligible aux subventions, 2500 euros que vous pourrez utiliser librement... dans ce cas, les travaux de ravalement vous auront permis la constitution d'une épargne. Troisième possibilité: l’emprunt collectif de toute la copropriété Dans ce cas il faut l’unanimité des voix. C’est-à-dire que tous les copropriétaires doivent être présents ou donner un pouvoir et voter positivement sur la souscription de l’emprunt. Dans ce cas, le syndic remboursera la banque pour le compte de la copropriété chaque trimestre et répercutera cette dépense dans les charges de copropriété. Nous ne développons pas cette solution qui est rarement décidée dans les copropriétés. Il ne faut cependant pas perdre de vue cette possibilité. Dans le cadre des votes de ravalement de façade, nous proposerons systématiquement un financement par emprunt auprès d’une des trois banques mentionnées. La deuxième solution semble donc être la plus séduisante pour éviter de rater cette opportunité de valoriser votre patrimoine. Nous restons à votre disposition pour plus de précisions. (1) Le Crédit Foncier indique que «La demande de prêt collectif ne sera pas recevable si la copropriété présente un taux de défaillance des copropriétaires à plus de 6 mois des charges courantes supérieur > à 20 % en millièmes généraux de l’immeuble Le prêt collectif est d’un montant minimum de 15.000 €, avec au moins 2 copropriétaires participant au prêt et la quote-part minimum pour adhérer est de 1.000 €»

Nous avons récemment rédigé un article concernant les injonctions de ravalements et subventions (cliquez ici pour le consulter). Nous avons obtenu précisément les échéances et axes concernés par ces injonctions de ravalement. Pour synthétiser notre précédent article votre copropriété dispose de 18 mois à compter de la réception de l'injonction (c'est votre syndic qui sera destinataire) pour avoir terminé les travaux. Ces travaux doivent être conformes aux préconisations de la SOLEAM raison pour laquelle il n'est pas possible de faire chiffrer les travaux sans cette fiche technique. Ainsi pour les immeubles recevant l'injonction au 1er trimestre 2019, vous devrez avoir terminé (et payé) les travaux à la fin du 2e trimestre 2020. Lisez également notre article sur le coût des travaux: cliquez-ici Axes déja soumis à injonction depuis plusieurs mois: Rue d’Armény, Rue Bailli-de-Suffren, Cours Jean Ballard, Rue Beauvau, Rue Breteuil, Rue Corneille, Boulevard des Dames, Rue Francis Davso, Rue d’Endoume, Cours d’Estienne d’Orves, Place du Général de Gaulle, Rue Glandevès, Rue Grignan, Rue Haxo , Rue Lulli, Rue Molière, Rue Mongrand , Rue Paradis , Rue Pavillon, Rue Pythéas, Rue de la République, Quai de Rive neuve, Rue de Rome, Rue saint Férréol, Rue Saint Saens, Rue Sainte, Rue Vacon, Rue Venture, cours Lieutaud 2e trimestre 2018 Secteur Saint-Charles Libération (retardé au dernier trimestre 2018): Rue des Abeilles, Rue d’Anvers, Rue Jean de Bernardy , Rue Bernex, Rue Léon Bourgeois, Rue Frédéric Chevillon, Rue Clapier, Rue Consolat, Rue du Coq , Rue des Dominicaines, Rue Marx Dormoy , Rue Espérandieu, Rue Farjon, Bd Camille Flammarion, Rue Flégier, Rue Louis Grobet, Rue des Héros, Rue d’Isoard, Place Labadie, Boulevard de la Libération, Boulevard de la liberté, Bd Longchamp, Rue Longue des capucins, Boulevard Mirabeau , Bd Montricher, Avenue Camille Pelletan, Rue du Petit saint jean, Rue des Petites Maries, Bd Philippon, Rue de la Rotonde, Rue Saint Bazile, Cours Joseph Thierry. 4e trimestre 2018: Rue Berlioz, Rue Frontange, Place des Halles Delacroix, Cours Julien, Rue de Lodi (jusqu’au Bd Baille), Place Notre Dame du Mont, Rue de la Palud, Rue des trois frères Barthélémy, Rue du Village. 1er semestre 2019: Le Camas Rue Abbé de l’Epée, Rue Louis Astruc, Rue Horace Bertin, Rue Briffaut, Rue Bruys, Rue du Camas, Rue de l’Eglise Saint Michel, Rue Ferrari, Rue Goudard, Rue de l’Olivier Rue d’Oran, Bd Eugène Pierre, Rue du Progrès, Rue Franklin Roosevelt, Rue Saint Pierre, Rue saint Savournin , Rue Terrusse, Rue Adolphe Thiers. Attention: pour les immeubles à l'angle de deux rues, votre copropriété peut être concerné même si son adresse n'est pas dans l'axe visé par l'injonction. Nous restons à votre disposition pour plus de précisions.

Nous avons récemment publié un article sur les ravalements de façade et les possibilités de subventions, vous pouvez le consulter en cliquant ici. Dans ce nouvel article nous allons nous intéresser au coût d’un ravalement de façade en incluant tous les coûts annexes dans le cadre de cette nouvelle politique d’injonction de ravalement dans le centre-ville de Marseille. Aucun immeuble n’est similaire et il n’est pas possible de faire de généralités. Cependant il existe des ordres de grandeur qu’il est utile de connaitre afin de mieux se préparer financièrement. Il existe une typologie d’immeubles Marseillais: le célèbre "3 fenêtres" élevé sur un RDC + 4 niveaux. Nous allons partir sur cette base qui correspondra à de nombreux immeubles concernés dans le secteur et permettra aux autres immeubles de se faire une idée sur l'ordre de grandeur. Il est important de rappeler que le recours à maître d'oeuvre (souvent un architecte) est vivement encouragé par la SOLEAM même s’il n’est pas obligatoire. En effet dans la pratique le dossier à remplir est technique. Cela vous évitera toute déconvenue au moment de l’octroi des subventions. Les honoraires de l’architecte sont également pris en charge par la subvention à condition de ne pas dépasser le plafond de 200 euros par mètre carré. Le maître d'oeuvre établira un cahier des charges selon les préconisations de la SOLEAM (Société Locale d’Equipement et d’Aménagement de l’aire Métropolitaine). C’est pour cela qu’il n’est pas possible de démarrer un chiffrage avant l’obtention de cette fiche. La consultation des entreprises sera lancée dans un second temps sur la base de ce dossier de consultation des entreprises qui permettra un rendu des offres homogènes. Sans architecte et sans cahier des charges précis les offres ne seront pas comparables. La mission de l’architecte sera donc le premier coût de ce processus. Pour la première phase que nous venons de décrire (Etablissement d'un cahier des charges auquel il faut ajouter le dépôt de la déclaration préalable en Mairie) le coût pour un petit immeuble varie de 3000 à 4500 euros. Avant de parler du coût du ravalement, il faut lister certains frais de base, annexes, mais indispensables: Les honoraires de l’architecte pour le suivi des travaux. En général le suivi est chiffré en pourcentage du montant des travaux. Cependant nous vous invitons à négocier un montant forfaitaire pour éviter toute tentation de «gonflement» des prix des travaux. Le suivi est facturé 5 à 7% du coût des travaux. L’assurance Dommage Ouvrage devra être souscrite en fonction de la nature des travaux de ravalement (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2032), l’architecte vous confirmera la nécessité. Il existe un prix plancher pour les travaux inférieur à 50.000 euros: de 1.500 à 1.800 euros. Les honoraires du syndic pour le suivi administratif, comptable et l’organisation de ce chantier. La plupart des syndics propose des pourcentages. Sevenier&Carlini vous propose de négocier avec l’Assemblée un montant basé sur le temps estimé que nous passerons à gérer votre chantier. En option il peut également être prévu la mise en place d’une alarme sur l’échafaudage. Pour les travaux : il faut compter pour notre immeuble type : Un coût minimal de 27.000 euros (pour une façade enduit ciment il faut compter entre 120 et 150 € HT du mètre carré + volets et ferronnerie => 70 à 100 € HT ) Un coût maximal de 38.000 euros (pour une façade en pierre de taille, entre 150 et 200 € HT du mètre carré + volets et ferronnerie => 70 à 100 € HT) (1). Ce prix variera en fonction de la nature de l’immeuble (pierre, ciment), de l’état « d’encrassement », des quantités de réparations à faire, de la nécessité de remplacer des descentes d’eaux pluviales, des garde-corps ou persiennes et d'autres travaux annexes. Le coût du ravalement est réparti dans la majorité des cas en fonction des tantièmes de charges communes générales (ou du bâtiment concerné). Lorsque le remplacement des persiennes sera préconisé le coût sera dans la majorité des cas à la charge des copropriétaires concernés par ce remplacement. En résumé, pour un « trois fenêtres » marseillais R+4, voici la fourchette de prix Travaux: 27.000 € à 38.000 € TTC Architecte phase étude 3.000 € à 4.500 € TTC Architecte phase suivi 1.500 € à 2.500 € TTC Assurance dommage ouvrage 1.500 € à 1.800 € TTC Syndic Les honoraires sont à négocier résolution par résolution en Assemblée Générale. Il est donc très difficile de faire une généralité. Total Il faut compter un budget de 30.000 à 47.000 euros TTC dont près de la moitié peut être pris en charge par la SOLEAM mais après paiement complet de l'entreprise (cliquez ici pour en savoir plus). Nous insistons pour conclure sur le fait que ces prix ne sont que des généralités destinées à préparer votre copropriété à ce coût important dans la vie d’un immeuble. Il existera des ravalements moins chers, il existera des ravalements plus chers selon les instructions de la SOLEAM et de l’architecte des bâtiments de France. Pour financer ces travaux il est possible d’avoir recours à un emprunt travaux copropriété proposé notamment par le Crédit Foncier, Domofinance (BNP) ou Monte Paschi. Cela fera l’objet d’un prochain article. Nous ferons toujours au mieux pour négocier au mieux les tarifs des entreprises dans le cadre de ces travaux et sommes à votre disposition pour en parler. Pour les tarifs de ravalement au mètre carré nous remercions M. BOURAS (l’Atelier du château), un des 3 architectes avec lequel nous collaborons régulièrement.